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主题: 商铺的投资与选择
时间:2014年5月18日
地点:北部新区财富中心科创园2号A栋 腾讯·大渝网
嘉宾:
   大渝房产总经理焦谋
   力帆置业营销总监 樊元树
   银行货币专家 彭瑞馨
   

  不可复制的地块、稀缺的物业可选择持有。长线投资可考虑一些新兴区域,如大学城、茶园等地。  
     
 嘉宾观点摘要——樊元树    全文实录
投资首要的是保值 其次再谈增值 收益越高风险一定越高
这是一个颠覆不破的真理,没有既安全,又没风险,又投资收益很高,这是不可能存在的,这个地球上是不可能存在这样的投资项目,如果有,那一定是骗子。如果有,国际上这些投行们,摩根斯坦利、花旗这些他们都去投了,他们可以赚这个钱,我们没有机会赚这个钱。这种投资机会对于普通大众来讲是不存在的,你们也不要寄希望于这种百分之百高回报安全的投资,一定是高风险、高收益,低风险、低收益,那么我们作为普通投资者,我们首要考虑的是风险,我们首要考虑的是保值而不是增值。
 
不可复制的地块 稀缺地段的物业可长期持有
重庆一环以内,就是内环高速路以内,那种不可复制的地块,比如说在江边、在轻轨边、在中央商圈,在观音桥、在江北嘴、在解放碑这种地方,一环以内不可复制的自然资源和稀缺地段的物业可以长期持有,一点没有风险,可能现在你的估值会受市场短期的波动而波动,在2012年的时候可以估到1万,现在只能估到9500,但这是波动非常小的一些物业,值得大家长期持有。

 
投资一定要具备一定的前瞻性
就是解放碑的住宅物业卖到5万块钱的时候也不值得投资,它未来十年可能也就涨到1.5倍,可能涨到10万,只能翻两倍。那我们一定要去值得投资的这么一些物业和资产,未来它有可能涨5倍、涨10倍,这些物业在哪里呢?这些物业就散布在重庆每一个不可复制的地段、不可复制的自然资源,你平常可能在好的经济周期里要很高的价格才能购买的这些物业。
 
长线投资的想法 可以去投一些新兴区域
可以在合适的时间里面投一些新兴的区域,比如说江北嘴,江北嘴集中了所有重庆分行级的银行,我所知道的有国家开发银行、中国银行、农业银行、工商银行、中信银行、交通银行、平安银行、南粤银行、重庆银行、重庆农村商业银行、西南证券……
 
不要去投便宜的物业,便宜的物业是卖不掉的物业
纯粹看价格是一种错误的投资方法,事实证明不知名开发商的物业,在前一轮的投资过程里面都是失败的。简单说,同一条路上龙湖开发的物业永远比一个不知名的物业开发商贵3000块钱。
 
  短暂的经济调整对大家来讲是一个抄底的非常好的机会,可以这样说吧,过了这个村就没有这个店。  
     
 嘉宾观点摘要——彭瑞馨    全文实录

央行宣布向县域农村商业银行和农村合作银行下调存款准备金

其实就在4月底,央行就宣布向县域农村商业银行和农村合作银行下调存款准备金,第二是在前两天,央行就召开了一个住房金融保障的座谈会,要求央行要保障住房这块的贷款。在我看来这已经是央行救市的信号。

 

中国的经济体量在我们看来有一个新的指标

中国的经济体量在我们看来有一个新的指标,现在中国经济总量已经接近美国。作为中国来讲,不会爆发像日本、美国那样系统性的金融危机,因为中国政府是大政府,一个大政府对市场的控制能力比美国政府要强百倍,中国政府讲的就是一个字“稳”,两个字“稳定”中国我们看到央行没有任何意愿会调高人民币的利率。所以从这种情况下来讲,我们不会爆发像日本和美国那样的系统性金融危机,也不会因为金融危机而引发整个金融市场的大崩溃。

 

李克强宣布要降低县域农村商业银行和农村合作银行的准备金

李克强在4月15号左右就宣布了要降低县域农村商业银行和农村合作银行的准备金。很快的就几天之内,马上央行就把这个政策执行了,所以这是央行的一个吹风会,要求各大银行要支持一下地产这块的贷款。这种吹风并不是空穴来风,因为中国政府从来不去做空穴来风的事情,他们说了就会紧锣密鼓的做。

 

中国政府在金融市场和实体经济方面永远都会保证两个字“稳定”

中国政府永远都会保证两个字“稳定”,金融市场也好,实体经济也好。我们的文化产业,所有国家经济大发展以后,必定会迎来一个文化大发展的时代。今后中国发展的重心会转移到中西部,这就是一个成长性。我们讲了一个新兴的、成长的,还有就是优质的,抓住这三点。

 

短暂的经济调整对大家来讲是一个抄底的非常好的机会

我觉得现在这种短暂的经济调整对大家来讲是一个抄底的非常好的机会,所以作为价值投资来讲,选择优质的不动产,属于成长性的城市,属于成长性城市的稀缺资源,这样的选择我觉得是当下的首选。短暂的调整期间对大家来讲是一个投资的盛宴。

 
  “人流就是钱流”如果你自己愿意去消费、愿意去玩的地方就有人气,有人气就有商业投资机会。  
     
 嘉宾观点摘要——焦谋    全文实录
投资商铺写字楼 要有人流量才有商业机会
投资商铺和投资写字楼,解决一个很重要的问题,就像我们做网站一样,有量就一定会有商业机会,就一定会有投资,就像做网站,如果没有网友来点这个网站,那这个网站上的一切东西都不值钱。你们现在买商铺和买写字楼一样,你买这个商铺会不会来人,你不要光想着靠社区的人是没办法支撑的。比如像之前我们大渝网推荐了一个招商花园城,我们推荐那个商铺的理由是什么呢?因为我们发觉那个区域除了他,竞品的商业很少。轨道他们有龙头寺火车站,火车站是一个绝对集中人流的地方。
 
自己都愿意来消费的地方 才会有投资机会
其实就想清楚一个问题,如果你不住这儿,你会不会到这里来,如果你有很充分的理由,我经常都要到这里来,我都要到这里来消费,或者有原因到这里来,那么这个商铺一定有价值。消费、喝茶、聊天、聚会都往那儿跑,你们就买那种商铺。你现在买商铺,因为你没有办法做未来的预期判断,你就要想清楚,我买了这里,这里会不会有人来,如果有人来,那么一定就会有人接棒。
 
核心商圈和未来的商圈 跟着政府规划走
政府去推动一个地方,比你一个企业去推动一个地方的经济发展肯定是不一样的,他也会推动人去购买。比如刚刚说到黄市长推动的那些区域,不管是建桥,还是引进企业,目的就是把人往那儿放,如果人不进去,这里的所有东西都不值钱。
 
 嘉宾观点摘要    全文实录
网友:我想问一下樊总对金州商圈怎么看?
樊元树:就是照母山片区,现在金开大道一线已经成为重庆最富的富人区,这一点是毋庸置疑的。在照母山以龙湖蓝湖郡为主的几公里范围内云集了重庆最贵的别墅和洋房,但是金开大道是十年形成的,从2002年提出金开大道这个概念以来到2012年才趋于成熟。我说十年磨一剑一点不开玩笑,我几乎是亲历了整个过程。金开大最早开发的就是蓝湖郡,蓝湖郡第一期开盘时4200块钱一个平方,套内面积。蓝湖郡现在随便一个联排市场估值都在3万以上,它是4200块钱涨上来的,第一期开盘我就在现场,当时的置业顾问都成为很好的朋友了。但是我觉得投资照母山片区大家一定要看得清楚它是一个长远的投资价值,你要有决心、要有信心持有超过五年以上的资产,它一定会有很好的回报。但是从短期操作上来讲,照母山最近这一段时间一定会打价格战,我刚刚说了重庆最大的特点就是供应充分,照母山片区现在十几个项目同时在运营,恒大最先打,恒大直接把精装修房杀到了8000多的价位上。这个价格战在经济波动周期里还会愈演愈烈,而不是结束。我预计在今年、明年都是很好的投资机会,关键是看你投什么样的项目,你投商业物业、投写字楼还是投住宅,投联排别墅还是洋房,但一定会孕育出很好的投资机会。
 
网友:问一下樊总 现在到底是投资写字楼好一些 还是投资商铺好一些?
樊元树:我觉得这个问题要分开来看。这就要涉及投资安全边际,就是它的租金回报,有6%、7%,这就是最安全的。任何物业不管是城市中心,还是大型综合体,还是一个写字楼,最重要的就是租金投资回报率。如果能在20年左右回本就算是很好的物业了,不管是什么物业,只要能够保证这一点就是好的物业,这是最安全的。因为我们过去的十几年很大一部分投资是来自于增值的部分,不断的有溢价出来。但是在未来很长一段的历史时期里面,我估计经济调整的周期可能有三年左右,对于普通投资者而言这是一个很长的历史时期,你们首要考虑的是租金回报。
 
网友:那我们怎么去选择区域的铺面 比如我看了香港置地 又看了重庆天地 北部新区 我又在关注 这个区域太大了 前期肯定都不行 后面升值部分怎么预计?
樊元树:在座投资人都是市场上比较敏锐的,走在前面的,你投资的溢价来自于有人接棒,你就想好你投这个门面3万、4万买进,你卖给谁,谁来接你的棒,只要你想好这个问题就可以了,如果你想不清楚这个问题就要慎重。不管是什么中心、什么品牌,有两点,第一租金完全算不过来,可能投资回报只有百分之零点几,这个我肯定不投。我能够看到的有3%、4%了就可以投,至少没有风险,我们第一时间是控制风险,你们不要试图去买又便宜,又能稳定赚钱,又在十年以后赚10倍的价钱,这种物业是不存在的,他存在也不会卖给你。比如说像龙湖这种大企业,他最好的商业物业是永远不会卖的,比如北城天街2005年开始卖,他卖吗?他不卖。他卖的是偏街小巷、配套、内街。他要靠卖出去的物业把时代天街修起来,如果他卖出去的钱不能修起来这个生意就亏了。比如万达每修一处物业,都是先把这些门面、写字楼卖掉了,然后把整个物业就持有了。