2020年中国房地产总体成交量预计下降5%-20%

文/陈玉琪

“各地出台纾解政策,不代表房地产政策将大放松;疫情的确对经济造成影响,也不代表短期会以房地产来拉动经济。”

3月27日,受《中国经营报》触角学院邀请,58安居房产研究院分院院长张波在第二季“企业智慧生长指南”直播第16期《疫情之下,房地产行业密码》中预计,上下半年楼市成交热度可能出现“冰火两重天”,下半年热度可能超过去年同期,但商品房总体成交量预计下降,成交金额可能出现5%~20%的下滑。

疫情下,购房者出现心理“痒点”

疫情当前,张波首先总结了楼市心理的“四点”:

“痛点”,线下卖房难;“痒点”,购房者面对房企打折促销出现心理动摇;“叫点”,房企现金流紧张;“卡点”,房地产政策调控未出现放松迹象。

结合对购房者的调研数据,张波分析道,随着疫情缓解,购房需求开始出现回暖。2月购房者信心指数较1月出现回升,环比上升3.5%,超过四成的购房者认为2020年是买房的好时机。“只要在价格方面有所松动,其实是非常有可能拉动购房者心理预期的。”

相关数据显示,有62.7%的购房者认为疫情会对近期房价产生影响。对此,张波建议,开发商或二手房源的房东抓住时机,及时调整价格,是比较贴合绝大部分区域购房者的预期的。

张波进一步分析,有51.8%的受访者表示疫情不会影响其近期的置业规划,尽管目前实际签约的人群与去年相比有所下降,“但不代表这些人今年不买房了”。

调研数据还显示,有59.7%的房企认为购房者未来会更关注物业服务。张波解释道,这是由于“疫情期间,物业好不好一目了然,好的物业公司和一般的差别太大了”。

楼盘热销,房市回暖了吗?

尽管受疫情影响,购房者出现心理波动,但部分城市楼盘热销的新闻引发广泛关注:万科星城288套公寓开盘7分半即售罄,招商太子湾14套房源8秒宣告售罄,销售金额达6亿元……

楼市真的出现反弹了吗?

在张波看来,上述房产热销都是发生在个别城市的个案。从2019年商品房销售情况看,尽管商品房成交金额上涨,但主要由住宅商品房拉动,办公楼、商业营业用房销售量都呈现下降趋势。

受疫情影响,1~2月商品房销售面积及销售额增速都出现“跳水”,销售面积同比下降39.9%,销售额下降35.9%。分地区看,中部地区下滑趋势最为明显,东部地区情况稍好,但降幅也超过30%,一线城市中,北上深商品住宅成交量同环比均呈下降趋势。

由于市场数据存在滞后性,张波还从实时用户数据进行了分析。他指出,春节期间通常是年内访问热度最低的时期,今年受疫情影响更甚。对比2019年及2020年春节前后一个月的访问热度发现,今年除夕前访问热度与去年相比差别不大,但初一之后热度同比出现较大幅度下降。

2月份以来,全国找房热度出现了明显回暖,三四线城市尤为明显,找房热度2月环比上升27.3%,高于一线城市的21.0%与二线城市的19.4%。

疫情也推动了房地产线上化的进程。以VR售楼处为例,1月全国找房热度环比下降,但线上VR看房访问占比提升明显,环比上升57.7%,北京、海口、太原的VR看房访问量占比环比增长超70%。

“这也给我们一个提示,我们一直认为房地产是一个依靠线下的行业,但在未来,更多功能可能会转移到线上。”张波说,“线上可以极大提高用户找房的效率,用户签约等相关功能也可以放到线上完成,减轻用户来回奔波的时间。”

政策调控:放松还是收紧?

疫情发生以来,个别城市楼市政策出现“一日游”,涉及到松动限购、限售和限商的政策公布后,引发广泛关注后又被陆续撤销。那么后期相关政策是否会松动,又将产生哪些变化,能否带动楼市升温呢?

据张波观察,目前针对房地产企业的扶持政策主要集中在减免物业租金、土拍延期成交、适度放宽预售条件等方面,与需求侧相关的限购政策的放松并没有得到通过。

“各地纷纷出台政策扶持房地产行业渡过难关,房地产政策的微调在情理之中,但不代表房地产政策将出现大放松。”张波分析,调控政策的节奏不会因为疫情而出现大转变,“四限”政策在短期内不会出现全面放松。

张波还指出,LPR持续降息也不代表房地产市场会快速转热,但这在一定程度上降低了房贷利率水平,间接拉动部分购房需求快速入市,对楼市稳定能起到一定积极作用。

张波认为,央行19日发布的2019年第四季度中国货币政策执行报告再次强调了“房住不炒”的调控主基调,不将房地产作为短期刺激经济的手段,房地产市场稳定发展的目标不会改变。

(编辑:黄玉璐 校对:颜京宁)


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