拼杀40轮溢价率超20% 北京土拍积极开场!

本土·业界腾讯房产重庆站2020-02-12 09:02

鼠年北京土地市场的首拍,超出预期。

通州马驹桥YZ00-0500-6007等地块,经过40轮竞拍,最终花落“华润+中交”,成交价46.7亿,溢价率高达22.89%。

大兴区采育镇01-0042地块,此前吸引了3家房企/联合体争夺,京能成为最终的幸运儿,以3.6亿元将其收入囊中,溢价率25%。

稍显平淡的石景山区西黄村1606-646地块,由于仅获得一家报价,被首创以29.75亿底价竞得,溢价率0%。

鼠年北京土拍,以积极向上的态势开场。

两大风向继续加强

从2019年下半年开始,不限价地块崛起,全年共拍出14宗不限价地块,同比涨幅1300%。

今日的土拍则完美的延续了这种趋势。

拼杀40轮溢价率超20% 北京土拍积极开场!

不论是西黄村地块,还是马驹桥地块和采育地块,均是不限价的住宅用地。

虽然位置有好有差,比如西黄村地块,距离西五环300米,还是实打实的地铁上盖;而马驹桥地块紧挨着南六环,离最近的地铁也在2公里以上;采育地块更是和廊坊接壤。

但无一例外,它们都成功出让,且有2宗地块的溢价率超过了20%。

疫情之下,房企为何会如此积极?易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,正因为不限价增加了房企们的拿地积极性。

“在过去北京部分地块因为限价,导致房企成本难以平衡,最终土地交易出现流拍等情况。而当前北京土地交易取消了限价等管控,客观上说明市场化交易的模式继续出现,这是值得肯定的地方。从实际过程看,房企反而欢迎不限价的地块,因为操盘更能把握。而此次亦庄新城地块溢价率达到了23%,说明房企拿地积极性依然是比较高的。”

此外,在拿地方式上,国企、央企拿地以及联合拿地,依旧成为当今市场的主流。

西黄村地块和采育地块的“新地主”首创与京能,均为国企;联合拿下通州马驹桥地块的华润和中交则是妥妥的央企。

严跃进表示,“从2019年开始,央企拿地的积极性就在增加,这和其资金方面的实力较大是有关的。从实际情况看,央企拿地力度强,或者说优势较为明显。”

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄也认为,“当前市场环境下,国企拿地更具优势,并且合作拿地方式逐渐成为主流。”

2019年全年,北京成功出让的58宗经营性用地中,房企联合拿地占比达到了46.55%,超过2018年10个百分点。

受疫情以及房企销售压力的影响,接下来的土拍,不出意外还会有不少房企将抱团拿地。诚然,资金实力雄厚的央企或国企成为首选。“当前很多房企销售状况受影响,后续若是要拍地,和央企进行合作等方式或是比较可行的。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进解释道。

区域争夺将激烈

3宗不限价地块的成功拍出,不仅使得各自区域的新房供给实现增加,同时也加重了区域内市场竞争的激烈程度。

处在石景山区的首创西黄村地块,北侧不到200米就是在售的禧悦学府项目。前者占据了地铁优势,名副其实的地铁上盖。后者则是一个限竞房,均价6.2万/㎡,价格或占优势。

放在石景山区看,地块2个地铁站外就是北京去年商品住宅的销冠——中海寰宇天下。而在古城南街,近半年来拍出了4宗不限价住宅地块,华润、中海、融创等实力房企争相进驻。可以想象,接下来,石景山的纯商品房竞争将何等激烈。

借由马驹桥亦庄新城地块,华润和中交实现进通梦。不知未来将建成下一个“萬橡府”、“橡树湾”抑或其他。但可以肯定的是,销售压力不会很小。去年10月,金融街+通投+首开在马驹桥竞得一限竞房地块,均价4.5万/㎡,距离今日华润地块不过1公里。向西3公里的亦庄河西区,仅限竞房供应就达到了6000套,还不含纯商品房。

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亦庄新城大板块,去化不易。

而被京能拿下的大兴区采育镇01-0042地块,在六环外,位置不近,竞争也不小。从地块控高30米和容积率1.05的要求看,预计将建设成低密的别墅产品。

但就整个采育板块看,别墅产品供量不低。兴创荣墅、北京城建·宽院·国誉府、住总如院等别墅都是在售。虽然价格有让步,但市场销售看并不乐观。如今京能又带着一个同类的新品要来,试问采育的别墅,能撑多久?

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市场向好?

因为疫情影响,春节之后,北京、上海等多个城市都暂时叫停了土地出让。比如北京,原本于2月4日上拍的海淀西北旺、昌平东小口等宅地被延期至2月14日。

即使有部分城市土拍已开始,但低价或底价成交的地块占据主流。据统计数据显示,2月上旬,全国范围内成交的土地,36宗的溢价率为0%,占比65%。

而今日,12家房企参与到北京土拍中,且两宗地块的溢价率超过了20%,可以说一改往日的冷清局面。更是给接下来的土地市场以积极的信号:疫情虽未缓,市场信心消不掉。对于未来,房企的心态仍是看好。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示“近期包括上海也推出了多幅地块,客观上说明供地思路有所转变。虽然近期部分房企也在观望,对于市场的发展存在很多疑虑,但客观上北京此类地块的交易,能够引导房企关注此类地块。对于一些即便没有复工开工的房企来说,也需要积极研究拿地机会,即在抗疫过程中土地投资工作不掉队。”

对于房企的积极支持,土地市场以多供应回馈之。

未来半个多月内,全国热点城市还将积极推地。以北京为例,从2月14日到月底,7宗住宅地块将悉数出让,起始价高达276.5亿;上海推出的土地总数超过25宗,总起始价达到138亿元;另一热点城市杭州,也将有25宗地块出让,起始价超过161亿元。

接下来的土地市场,能否成功接捧“向上”大旗?

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