保亿湖山鹿鸣:套内100平米的小别墅,是个什么样子?

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关于湖山鹿鸣,先从鹿角这个地方说起。

因为最近鹿角这一带,在售的楼盘比较多,后台问这个版块的同学也比较多。

所以,先说点关于鹿角的个人看法,仅供参考。

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重庆主城南拓,主要就是两条线路:

一条是沿着江,往鱼洞走,今天的巴滨路版块、龙州湾板块,都在这条线路上。

一条是翻过山,往茶园鹿角界石三个版块走,也就是所谓的江南新城。

很多东西,都是由地理因素决定的。四大古文明,主体民族留存至今的只有我们,未见得是我们的祖辈,比其它古文明的主体民族聪明多少,而是因为青藏高原和帕米尔高原,帮我们隔离了很多危险,从地形上华夏大地只有两个口子,一个在阴山和太行山之间,一个在燕山靠渤海湾之间,口子的数量不多、尺寸也不大,所以相对比较安全。不过相对安全并不代表万无一失:前者让蒙古骑兵冲开了,后者让满洲骑兵冲开了,这也是历史上仅有的两次,汉民族政权完全彻底的被少数民族端掉。所以从地理的角度看,很多看起来的偶然,都不是偶然。

城市拓展也一样。如果一个人面前有一个立体的主城沙盘,他应该就能很轻松的理解60%的城市发展规划,剩下那40%里面,也许有20%是由于他意识不没到,另外20%是规划者心血来潮在胡搞,但无论是对于开发商还是投资者来说,能够摸到城市发展六七成的脉,差不多也就够了。所以我一直觉得,每一家大点的开发商,办公室都应该有一个主城沙盘,即使只是拿来培训新员工,也可以值回票价,对于一个刚入行的新人来说,听前辈对着沙盘讲一遍城市,就可以积累到一些最有价值的基本功,比参加十次团建都更有用。但可惜的是,我并没有在任何一家开发商的办公室,见过这个东西。

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扯远了,说回江南新城。

在江南新城茶园鹿角界石这三个版块里,目前界石排第三、应该是没什么争议,但茶园和鹿角之间,彼此却可能不太服气。

茶园方面认为,我是属于南岸,而鹿角属于巴南,所以在出身上,自己就要高级那么一点点,再加上自己开发启动时间早,居住条件比较成熟,又应该再高级那么一点点,于是在江南新城这个队伍里,自我感觉比较牛逼。

而鹿角方面则认为,正是因为开发启动时间比较晚,所以鹿角的总体规划起点比较高,地块容积率低、公园多;各种配套起点也比较高,比如商业,茶园搞了这么多年,一直档次没上去、星巴克都是最近才搞进来一家,而鹿角奥特莱斯已经快开业了,未来协信还有几万平米商业;在住宅方面,别墅洋房多房子档次比较高、业主的收入水平也比较高……凭借这几个“高”,自己才是江南新城的门脸,至于什么南岸巴南,不过就是隔一条路的事,大家没必要分得那么清楚,完全可以马虎一点。

这两个板块,究竟哪一个好,我也不太好下结论,作为一个评论者,有时候处境就像是夹在婆媳中间的那个男人,说什么都不对,嘴巴一张开就是原罪,但这两个板块各自的特质,大概就是这么回事,关注江南新城的朋友,选择的时候,可以根据自己的需要对号入座。

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不过关于鹿角还有一点值得一提,那就是交通。鹿角隧道通车以后,从鹿角开车到南岸和九龙坡,要比现在方便得多,通过沿途的匝道,到渝中和北区,也会多一些出行线路选择,这对于鹿角来说应该是个利好。

至于鹿角很多项目都在热炒的东站,我个人倒是没什么感觉,除了度假房以外,我不觉得旁边两三公里之外有个高铁站,对于一个楼盘来说是一件多牛逼的事——即使是未来高铁路网进一步发达,即使是越来越多的人差旅出行愿意选择高铁。

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来看湖山鹿鸣这个项目本身。

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项目占地137亩,总建筑面积15万平米,容积率1.72,总户数1400户,项目规模不算大,但容积率比较低。

整个项目的住宅,分成两种产品:一种是叠拼别墅,一种是小高层也就是开发商们所说的小洋楼,从产品业态和户型面积区间看,是比较典型的改善型项目。

今天主要聊聊它的叠拼,因为这个项目在产品上主要的特点,应该就是在它的叠拼户型上。

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它的叠拼别墅,多数是地面6层,全跃层户型。对于这种产品,有些人觉得它不配姓“别”,因为从地面数到屋顶,一个单元已经上中下有3户人了。

不过这种产品,也有它的优点。

一是它套均占地面积不大,所以价格往往会让人觉得比较亲切,不象那些独栋双拼,中个500万、都只够个首付款,有的连首付款都不够,一点都不亲民。

二是因为建筑楼层高了,按照设计规范的要求,楼间距也上去了,18米左右的楼间距,相比很多经济型联排10米左右的楼间距,尺度上没那么压抑。

三是项目交房入住以后,正常来讲,人气会比较合适。我有那么几个壕朋友,分别住在重庆价格最高、密度最低的那几个别墅区,这几个楼盘的地段环境,都没什么可挑剔的,但住的人确实少,因为房子总数本身就少,很多业主还不怎么来住,所以到晚上的时候,经常安静得让人有点发毛,如果有人送我一套、让我只能一个人住,有时晚上怕是真的睡不着。而这种叠拼组团,住户密度基本和传统的4+1、5+1洋房相当,也就是类似龙湖弗拉明戈那种,所以人气相对比较合适。不过话说回来,如果真是你一个人住个七八百平米的大独栋,晚上应该也有些妹子愿意来给你做个伴、帮你壮胆,毕竟很多女同学,还是很善良很有爱的,每当看到有人孤零零的住大独栋开兰博基尼,她们总是很不忍心。

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湖山鹿鸣的叠拼面积指标,控制得很小,套内面积101——105平米,目的明显是为了控制总价,因为单纯从面积上看,它比很多四房的洋房和板楼都要小,用现在流行的话来说,开发商想要做的,应该是一次降维打击,想要吸引原本打算买洋房和板楼的客户,再增加那么一点预算,来买它的别墅。

在目前市场上、我看过的叠拼产品里,它户型面积应该是最小的,虽然面积小,但由于有花园和挑空这些赠送面积的方式,整个户型的功能并不差。比如下面这张图里,是一个底楼的户型,套内面积只有102平米,整个户型主采光面宽7米3,能做成一个比较舒适的四房;二楼可以做成两个套房,以及大约40平米的主人区,端头户型还能有个百多平米的花园(中户花园要小一些),从空间尺度和户型功能上讲,明显比很多洋房和板楼的四房要强。(如图)

如果家里人特别多,还能做成五房(二楼动一下主卫的位置,可以改成三间卧室)。

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不过这个户型,我觉得更适合做成三房。如果家庭常住人口不多,把客餐厅附近那间房、改成一个边厅,搞个茶室或是书房琴房,这个边厅恰好又可以和客餐厅连成一片,使用舒适度和视觉上的阔绰感,瞬间就上去了。

其它户型就不一一讲了,因为格局和功能大同小异。

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用高业态小面积这种方式,在楼市上去搞降维打击的,其实并不少见:小别墅去和洋房抢市场、小洋房去和高层抢市场……,但过去有些项目,在降低门槛这件事上心思太重、控制面积的时候发力过猛,把应该有的舒适度,牺牲掉了很大一部分,在这方面,湖山鹿鸣至少没有做得太过分。

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如果是生活半径主要在南区、又或是能够接受鹿角这个版块的客户,我觉得湖山鹿鸣这个叠拼,还是可以关注一下,有几个原因:

其一,项目周边资源条件比较好,有湖、有山,这是目前改善型市场上,绝大多数板楼和洋房都没有的,有些别墅项目也没有,对于改善型客户来说,其实这些资源还是很有意义,推开窗子看看山,天气好的时候在水边走一走,这是改善型客户应该有的生活享受,毕竟花那么多钱,就是为了过得享受一点。

其二,至少从图纸和宣传资料看,项目的硬件配置水准不差,大堂和车库都做了精装修,建筑外立面如下图,我个人觉得相对于它的面积段和总价来说,还是交代得过去。

其三,就是前面所说的,面积不大,总价不高。

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关于湖山鹿鸣,我看到的不足,至少有两点:

其一,整个鹿角板块,除了最早进场的欧麓花园城以外,其它项目都处于修建过程,如果你开车在周围转一圈,很可能会觉得整个鹿角都是一个大工地,道路、公园、商业、住宅区……,都在修,所以从买入、到整个大社区建设成型、生活条件真正成熟,还需要一个周期,在时间方面,业主需要付出成本和代价。

其二,虽然鹿角隧道通车以后,项目到九龙坡南岸要比现在方便一些,但对于有些区域的客户来说,鹿角依然会是一个比较远的地方,如果你主要生活半径不在南区,无论是在看湖山鹿鸣的时候、又或是看鹿角板块其它项目的时候,都需要权衡这个距离带来的时间和精力成本,自己是不是真的能够接受。

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从总价上看,湖山鹿鸣这个叠拼,比鹿角板块的洋房和板楼,房价和日后的装修成本,都要高出一点,但对于预算不是太紧张的客户来说,这个产品还是可以考虑,因为实际上总房款高不了多少,摊到首付和月供里、增加的支出有限。

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前几天我们聊到过,随着地价的增高、以及城市中心可开发地块的变少,很多刚需客户、开始在更远的地方去买房安家,比如很多南岸和九龙坡的客户,开始到巴滨路这些地方去看房。其实在今天的楼市上,需要把注意力放得更远的,不止是首次置业者这种传统意义上的狭义刚需,很多改善型客户,也去到了蔡家、茶园、西永、鹿角……这些城市新兴板块,一是购房成本可控,而是在这些地方,大家能够得到更宽阔的道路、更多的公园、以及容积率更低的楼盘。但在享受这些好处的同时,大家也需要付出一些代价,比如等待板块成熟的时间、日常通勤的时间等等。

这些板块和楼盘并不完美,但在眼下这个时间点,对于很多客户来说,却是一种相对合理的选择。

很多时候,某个现实中的选择,并不是因为它让我们很神往、方方面面都让我们完全满意,而是因为综合来看,在某个时间点,它比较合理。

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保亿·湖山鹿鸣

套内约100㎡五房揽山小墅

臻美样板间即将倾城绽放|敬请期待

400-819-1111转839657|重庆·江南新城·怡林路

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