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独家:解读重庆版国五条细则带来的影响

2013年03月30日23:43腾讯·大渝网[微博]我要评论(0)
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今日,重庆市政府办公厅发布了《继续做好房地产市场调控工作的通知》,也就是大家所关心的重庆版国五条细则。这个“细则”究竟会给重庆楼市带来多大的影响?大渝房产为您逐一解读。

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各区县(自治县)人民政府,市政府各部门,有关单位:

为贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号)精神,进一步做好我市房地产市场调控工作,促进房地产市场平稳健康发展,经市政府同意,现就有关问题通知如下:

一、落实稳定房价工作责任制。各区县(自治县)人民政府、市政府有关部门、有关单位要严格贯彻执行国家和我市的各项房地产调控政策,保持房价基本稳定。主城区(包括渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区)新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅。主城区以外各区县(自治县)人民政府制定本区域房价控制目标,于四月底向社会公布。市政府有关部门要加强对各区县的分类指导、督查和考核。对未完成目标任务或工作不得力的,市政府将进行约谈和问责。

(这是房价控制目标,细则明确了房价涨幅不应高于人均实际可支配收入的增幅,这和之前预测的一致。根据官方数据,重庆2012年,城镇居民人均可支配收入增幅为13.4%,而重庆去年的商品房建面均价为6775元。但措辞提到了“实际增幅”,因此,限价目标还会考虑CPI的因素。重庆并没有表态说让房价跌,只要涨幅可控就能接受。业内普遍认为,重庆的房价很健康,房价上涨不超过居民收入增长是合理的。)

二、完善住房保障体系。2013年建成15.58万套、新开工23.39万套保障性住房,确保完成国家目标任务。继续推进公租房保障,对象包括本市住房困难家庭、大中专院校及职校毕业后就业和进城务工及外地来渝工作的无住房人员;在主城二环内的21个人口集聚区中科学规划公租房项目,与商品住房共享配套服务。协同推进公租房开工率、竣工率、配套率、配租率和社会管理机构到位率;实行封闭管理,公租房不能转租和上市交易,仅能由住房保障管理机构回购。建立公安、社保、民政等部门信息共享机制,完善保障性住房管理信息系统,加强准入、退出、分配等环节的监管,切实做到公开、公平、公正。加强保障房社区公共服务和社会管理。继续做好各类棚户区改造(危旧房改造),逐步开展城镇旧住宅区综合整治,稳步实施城中村改造。

(这是黄市长“低端有保障”政策的再一次强调,2013年建成保障房15.58万套,这个数量是什么概念?要知道,2012年全年重庆商品房总成交也才24万套左右。那么保障性住房15.58万套这个数字已是相当惊人,供应量很大,足以满足无购房能力的低收入人群的需要。结合上面一条可以看到,市政府的目标是,允许房价在可控范围内上涨,但也要低端有保障,买不起房可以租房住。)

三、加强普通住房用地供应管理。保持合理、稳定的住房用地供应规模,2013年全市住房用地供应总量不低于过去5年平均实际供应量,保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地比例达到住房用地年度供应总量的70%以上,严格限制容积率小于1的低密度、大户型住宅项目开发建设。合理安排出让时序和选择出让区域,引导和调节楼面地价不超过当期房价的三分之一。加大土地(小区网 论坛)市场信息公开力度,市国土行政主管部门每年一季度公布全市及主城区住房用地年度供应计划,主城区以外的其它各区县(自治县)公布当地的住房用地年度供应计划。国土房管部门要根据房地产市场情况,强化供后监管,促进土地及时有效利用。

(这条涉及到了土地供应,新建房要以普通商品房为主,要严格控制别墅用地,但实际上,即使是目前的别墅项目,绝少有容积率低于1的地块,除非是纯独栋别墅小区,这样的项目非常罕见。只要在小区里修建联排别墅,或者花园洋房,就能满足容积率大于1的要求,2013年仍然会有别墅新增供应。关于控制地价的细则说法,明确了楼面地价不超过当期房价的1/3这个指标,这是业内公认的科学比例,又按照6775元的房价换算,楼面均价将不会超过2258元,这个数值比较低了,前段时间成交的土地,不少都超过了2258元。今后这样的土地会越来越少,若出现单价地王,会冒很大的风险。)

四、严格差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策,严格执行第二套住房信贷政策,暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。要强化借款人资格审查,严格按照规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录,不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。主城区新建商品住房价格出现上涨过快、上涨幅度超过房价控制目标时,可在国家统一信贷政策基础上,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目优先支持开发贷款需求。

(这条没新意,只要求严格执行以往政策即可,因此,信贷政策不会加码。看到这条,改善型需求的购房者也许会感到安心。)

五、发挥税收调节作用。抑制投资投机性购房,对在主城区个人拥有的独栋商品住房、个人新购的高档住房,以及在重庆同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含二套)以上的普通商品住房征收房产税;对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。继续严格执行土地增值税差别化税率征收政策。

(20%的差额税是自国五条公布以来,全国人民最为关注的一条政策。这条政策褒贬不一,社会争议极大。重庆版的细则,和北京、上海的一样,也仍然是对中央政策的复制粘贴。对二手房交易的增值部分增收20%的个税,实际操作起来困难极大,装修,资金利息,人力成本,物价上涨,这些因素怎么考虑进去?至今没有定论。房屋的原值如何核定?这个可以通过网签来查询,但历史久远的房屋就无法查询了。至于房产税,这个没有变化。)

六、强化商品住房市场监管。加强预售管理,对报价过高、涨幅过快的商品房项目,暂不核发预售许可证。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定,对捂盘惜售、虚假交易、不正当价格行为等,要采取暂停预售、降低开发资质、停止发放新开发项目贷款等惩处措施。国土房管、城乡建设部门和金融机构要强化对预售资金的管理。加强房地产企业信用管理,建立国土房管、城乡建设、公安、物价、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统,推进房地产企业诚信体系建设,及时查处和公布房地产企业以及房屋中介机构在开发和交易环节中的违法、违规行为,加强行业自律。加快全市个人住房信息系统建设。

(对于购房者来讲,重点关注第一句话和最后一句话。对于房价上涨过快的项目采取不发预售证的办法,这是行政化措施,一旦房价上涨不可控,就采取此法,至于对涨幅的控制,参见第一条。最后一句话"加快全市个人住房信息系统建设",这条比较重要,联网查询是认定“唯一住房”的关键,但细则只说了加快,并没有说具体时间,因此,现在仍然是按照老办法来认定唯一住房。)

七、做好市场监测分析和舆论引导。全市各区县(自治县)及市政府有关部门要加强市场监测分析和舆情监测,及时主动发布权威信息,对涉及房地产市场的不实情况要及时主动澄清;对制造、散布虚假消息的,要追究有关单位和当事人责任。新闻媒体要正面宣传和引导,为稳定市场预期和维护房地产市场平稳健康发展提供舆论支持。

(这条要求,要建立良好的舆论氛围,不能散布虚假信息,造成市场恐慌,否则,将追究责任。最后,全文看下来,没有发现重庆版国五条何时执行的说法,如有进一步消息,大渝网将为您带来最新的报道。)

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