地产股跌,退房声起,反炒房战打响,楼市正在开启新变局

全国政策21世纪地产研究中心2018-07-11 08:56

地产股跌,退房声起,反炒房战打响,楼市正在开启新变局

撰文|凯风

巨轮转向,通常都是从一些微小的事件开始的。

2018年6月,北京通州楼盘,首次出现因降价而导致的业主退房事件;同时,在局部地区,“一成首付”式营销重现江湖。

房企销售规模再创新高,而地产股却接连下跌。半年时间,房地产板块市值蒸发超万亿,部分地产股从最高点直接腰斩,跑输本就弱势的大盘。

更耐人寻味的是,作为房地产行业的标杆性龙头,万科却宣称“去房地产化”;而在三四线大举攻城略地的碧桂园,则悄悄开启了收缩战略。

在监管层面,反炒房战以前所未有的高态势开启。住建部联合公安部、税务总局、银保监委等七部委,针对北上广深杭等30城,展开为期半年的房地产市场治乱行动,剑指投机炒房、黑中介、违规销售以及违法房地产广告。

……

山雨欲来风满楼,楼市迎来新的变局时刻?

1退房再现,偶然还是必然?

6月30日,北京通州某楼盘,数十业主围住售楼处,要求退房。

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去年年底,该楼盘备案价高达3.75万元;今年新一期的销售均价则调整到2.6万元。不到一年时间,每平跌了1万元。一套100方的房子,业主还没收楼,账面损失就超过100万元。

当然,通州退房事件有其特殊性。

该楼盘虽然位于北京通州,但远离通州城区,而距离廊坊只有2公里,实际上与环京楼市相差无异。最近一年来,环京楼市接近腰斩,出现退房潮也在意料之中。

虽然目前来看,通州退房事件还只是孤例。但熟悉历史的人都知道,在2008年、2011年和2014年,每逢房价下跌的关头,业主退房事件总是层出不穷。

可以料想,如果房价出现实质性下跌,开发商以降价回笼资金,曾经在高位接盘的业主,恐怕多数都会抛弃契约精神,寻求退房或补偿的可能。

这,显然只是开始。

2房企销售再创新高VS地产股暴跌

楼市的信号越发背离。

一边是房地产企业销售规模再创新高,热点城市房价仍在一路上涨;

另一边,地产股却出现连续大跌,明显跑输大盘。半年时间,房地产板块市值蒸发约5000亿元,市净率创出五年新低。

房企的销售规模再创新高。克而瑞提供的数据显示,2018年上半年,TOP100房企整体销售规模近4.6万亿元,同比增长36.5%。

龙头房企中,碧桂园凭超4000亿元的销售额位居第一,紧随其后的是恒大和万科,分别为3040亿元、3030.2亿元,较去年同期分别增长24.5%和9.3%。

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然而,无论是龙头房企还是普通房企,股价均与销售势头出现背离。

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与2018年上半年最高点相比,几乎所有房企股价都出现下跌:

不到一个月时间,碧桂园跌了将近30%;

今年上半年,万科从最高点跌落接近50%;

以产业造城著称的华夏幸福,同样基本接近腰斩;

以豪宅为主要产品的泰禾集团,跌幅则高达60%以上。

之所以会出现如此严重的背离,原因是多方面的。

一是楼市政策开始趋紧,尤其是棚改货币化全面收紧。这对以三四线为主要战场的开发商,形成迫在眉睫的现实压力,股市率先做出反应。

二是房企现金流面临压力。房企资产负债率一向较高。据wind数据,2018年一季度房企负债率高达79.42%,创下13年新高。

随着信用债、海外债、非标融资等融资渠道全面收紧,下半年即将进入偿付高峰期的房企,普遍面临着现金流的压力。

三是政策不确定增强。今年上半年,楼市调控有进一步增强的趋势。尤其是随着宽货币基调的重新开启,楼市监控也进入前所未有的强压态势。整个市场面临着越来越大的不确定性。

3万科抛弃“房地产”,意味着什么?

6月29日,万科召开2017股东大会,在会上,郁亮表示:

十年后万科还是房地产公司的话,应该是比较惨的。我现在在琢磨我们各地的公司把“地产”这几个字都拿掉,万科的名字取得太好了,没有叫万科地产,而是万科企业。

万科抛弃房地产?虽然噱头的意义更多,但这也足以说明房地产企业在形式上都开始去地产化。

2016年,港股“恒大地产”更名为“中国恒大”;

2018年3月,“时代地产”更名为“时代中国”;

2018年6月,“合景泰富地产集团”则更名为“合景泰富控股集团”;

2018年7月,“龙湖地产”更名为“龙湖集团”;

各大房企,不仅在名称上开始去地产化,在实践中都开始寻求多元化转型。万科要做美好生活服务商,恒大宣布向向健康、文旅和高科技产业进军,碧桂园则进军智能制造,打造起机器人产业园……

早在2014年,就有不少房企判断,房地产将由黄金时代步入白银时代。届时,依托高负债扩张的房地产企业,将普遍遭遇发展瓶颈。

虽然这一预言最终被涨价去库存和棚改货币化所打破,但该来的总会来。

高负债率的风险,越来越趋紧的楼市管制,加上未来的高度不确定性,让房地产企业开始寻求新的发展可能。

正如2014年郁亮在《人民日报》撰文所写道的:

房地产行业已经度过了最黄金的岁月,但也绝不是就要撞上冰山的泰坦尼克号。只不过,过去“胆大为王”,人人皆可赚钱且越胆大越赚钱的时代结束了。

4宽货币下,反炒房战打响

定向降准刚刚落地,央行刚刚宣布货币政策从“合理稳定”变成“合理充裕”,七部委的反炒房治理行动就开始上马。

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时间点的巧合并非偶然,而是显而易见的对冲。

宽货币,是经济下行、中小企业融资成本高企、信用债危机陡现和贸易争端白热化的应对手段,其意在于稳定经济和减少流动性风险,而不在于托房价。

然而,任何一次放水,无论是否定向,货币之水都会肆溢到楼市中去。为防止在宽货币之下,房价再度出现上涨势头,以反炒房为代表的严监管,就成为迫在眉睫的对冲手段。

在楼市风险累积的重要关口,宽货币的利好不能再被楼市所劫持,所以紧楼市就跟随而上。

与反炒房战同时到来的,还有棚改货币化全面收紧、限制人才落户购房、限制企事业单位购房等配套手段,楼市强监管的意味不言自明。

5房价维稳

无论房价下一步怎么走,楼市的确已经到了变局时刻。

其一,从监管层面而言,房价维稳已经成为重中之重。所谓维稳,既要防止房价继续大幅上涨,又要避免发生大跌的危机。反炒房战,意在遏制房价上涨;而限售限价等冰冻手段,意在防范大跌。双管齐下,冰封房价。

其二,从市场层面来看,房价暴涨的负面效应越来越显著。不仅居民对此深有体会,连资本市场和房地产企业本身都开始提前做出调整,加以应对。

其三,内忧外患之下,房地产的作用不能再被强化。外有美国加息缩表和贸易争端,内有经济增长压力和债务压力,去杠杆的政策不会轻易放松,而脱虚就实的倾向也不能再反复了。

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