中国十大房企半年卖了两万亿的房子,接近2016全年

今年上半年房地产公司的销售数字有了新结果。

根据易居克而瑞的统计,十大地产商上半年累计销售商品房 1.97 万亿元,日均超百亿元。去年同期十大房企累计销售额为 1.54 万亿元。

克而瑞统计的是房企一手房销售情况。十大房企半年 1.97 万亿元的销售数字,已经比 2015 整年的销售总和还多出 4700 多亿元,只比 2016 去年少了 2%。

“二季度以来,受益于部分一二线城市预售政策的松动及热点二三四线城市的持续火热,房企销售业绩迎来高峰,”克而瑞在报告中说。

其中,碧桂园、恒大、万科销售额排今年上半年前三,分别为 4124 亿、3040 亿和 3030 亿。

不过房企在严苛调控和巨大资金周转压力下,也试图通过降价或低溢价的销售策略,实现业绩规模的增长。这也是为什么全国主要城市都在限价,但销售额仍创新高的原因之一。

《好奇心日报(www.qdaily.com)》根据克而瑞统计的原始数据测算,前十大房企截至 6 月末的商品房每平方米均价为 12333 元,去年同期则为 13048 元。

房子卖得更多,主要是三四线城市推动

从整体上看,目前中国销售额在 500 亿元以上房企数量已经达到 25 家,超过 400 亿的有 33 家,预计全年销量突破千亿房企数量将达到 30 家以上。销售额百强房企各梯队入榜门槛较去年同期继续提升,前 20 强房企门槛提高 53.7% 至 635 亿元,前 100 强房企门槛提高 27.1% 至 88.1 亿元。

中国十大房企半年卖了两万亿的房子,接近2016全年

中国多地目前实行严格的新房限价销售政策,导致新房每平方米单价可以比周边二手房低 50% 甚至 80%,但上半年的销售金额仍然可以打破纪录,很大原因在于多地政府对预售许可证管控有所松动。

其中,郑州、苏州、福州、大连 6 月新增的商品房可售面积环比增幅超过 100%。北京 6 月预售证批复数也是大幅增长、单月供应面积近 60 万平方米,环比增幅约 91%。

碧桂园是所有房企中唯一一个销售额突破 4000 亿元的公司,而且它在去年的年度统计中也排名第一、2017 年销售额为 5500 亿元。目前它 1-6 月的销售额已经相当于 2017 年全年的 75%。

万科今年以来受土地储备和开工供应不足影响,近几个月的单月销售规模都在 430 亿元左右,它半年度的排名较去年下滑一名至第三。但万科目前的销售额已经超过 2016 年全年。而恒大从去年同期的第三升至第二,按照年初定下的 5500 亿元销售目标,恒大上半年的完成率约为 55.3%。

中国十大房企半年卖了两万亿的房子,接近2016全年

分城市来看,上半年房企实现的销售增量还是主要集中三四线城市,尤其是周边没有一线城市、但又同时在长三角、珠三角和京津冀三大经济圈辐射范围内的三四线城市,比如舟山、芜湖、绍兴、南充、泉州等地。

这些城市上半年销售额整体同比增加约 6%。四个一线城市中,只有深圳销售额同比增加 31%,其余三个均同比下跌。二线城市的房产销售整体呈上升趋势。比如合肥增加 194%、杭州增加 23%、重庆增加 33.22%

但房企的偿债压力还是很大,不如销售数字看上去那么乐观

在信贷政策收紧,尤其是对地产企业收紧的情况下,开发商面临资金压力。澎湃报道称,上半年楼市销售冠军碧桂园正在改变扩张策略,不再提在三四五线城市所有的县城、甚至发达镇区都要有碧桂园项目的口号,目的就是为了缓解融资政策收紧带来的压力。碧桂园不惜牺牲利润,也要尽快退出项目(卖光房子)以保证现金流。

宏源证券一份研究报告提出,自 2016 年以来,银保监会、证监会和发改委相继出台各种函、管理办法和指导意见,基本目的相同,即控制资金过度流入房地产企业。

从资金实际累计投放方向看,银行贷款主要提供给规模以上房企(销售额前 30),它们银行贷款占融资总额约 50%。银行贷款的特点是利息相对债券而言更低,但对申请贷款的房企有更高的资质要求。而在债券融资方面,央企、销售额前 30 名房企或者资产规模大于 1000 亿元的房企更容易发债。

中国十大房企半年卖了两万亿的房子,接近2016全年

不过今年以来,已经有包括碧桂园、龙湖、富力等全国大型房企终止发债,其中碧桂园一笔 200 亿元的拟发行债券就在不到两月前终止。地产企业更大的压力还来自于前期存量债务的集中到期。

宏源证券统计显示,从今年四季度至 2020 年二季度,全国房企累计到期人民币信用债金额约为 1.37 万亿元、美元债约为 606 亿美元(约合 4020 亿元)。2019 年一季度、三季度,2020 年三四季度以及 2021 年一季度均是集中到期节点。

房地产“去库存”反过来刺激房企多拿地、多开工,带来更多新的“库存”

根据国家统计局和同花顺 iFind 汇编的数据,全国商品住宅待售面积逐月减少,已经从 2017 年 2 月的 4.07 亿平方米下降到 5 月底的 2.8 亿平方米。

不过由于部分热点城市在限价情况下存在一定的已售未签规模,统计数据可能存在库存规模被高估而销售规模低估的情况。

中国十大房企半年卖了两万亿的房子,接近2016全年

商品住宅待售面积同比减少,跟去年棚改货币化安置资金到位数创新高从而消耗大量库存有关。住建部报告指出,2016 年棚改货币化安置比例为 48.9%,消化可售商品房 2.5 亿平方米。去年相关数据暂未公布,假设 2017 年货币化安置比例达到 60%甚至以上,则消耗可售商品住宅面积为 3.1 亿平方米。

在这个过程中,政府从 2015 年开始主推的房地产“去库存”又接着刺激房企多拿地、多开工。

今年 1-5 月,全国房企新开工面积 7.21 亿平方米,同比增长 10.8%。跟 2016 年同期比,增速更是达到 21.28%。广发证券地产分析师乐加栋称,东部、中部房地产开发投资同比增速均超过 10%,是全国地产投资增速加快的主要动力。

降低首付、开放限购,降低贷款利率,其后果就是住房成交量大涨,而新开工的房屋数没有显著增加,其后果就是完工周期可售的房子变少。

一般商品降价销售去库存,在这过程里,消费者买更多产品,同时低利润率会使企业产能较少,而商品本身则消失。

而住房既是消费品也是投资品。它跟普通商品“去库存”的差异在于,所谓去库存,即出售房子,只是改变了产证上的名字,改变了房屋所有人,从开发商变成了购房者。房子的数量没有减少,它还是可以在市场上流通,没有被消费掉。

同时,又因为可售商品房面积的快速下降和政府限价给人带来的涨价预期,中国商品房均价微涨只是数字游戏,限价新房一旦上市流通,其价格就会向市场定价的二手房价格靠拢。开发商收到房款后,还会进一步拿地、盖楼。

消费者投机性的买房需求降低、或者说被政府抑制后,房企和地方政府很可能要继续面对如何“去库存”的问题。

目前销售额排前三的碧桂园、恒大和万科,截至去年年末的可售、待建商品住宅建筑面积约为 6.85 亿平方米。

制图/冯秀霞&王恺曼

题图/Flickr

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