楼市调控进入第五轮,房价为何还没被控住?

撰文|凯风

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近日,杭州、武汉、成都等地升级楼市调控,摇号买房成为政策新标配。

从2016年10月以来,不到两年时间,楼市调控已经进行到第五轮。

五轮调控之下,限购、限贷、限价、限售、摇号悉数上阵,调控力度前所未有。然而,除了个别城市房价有所回调之外,大多数城市房价仍没被控住。

我们通过对比官方统计数据和第三方数据、一手房和二手房数据发现,只有北京、厦门、天津、上海、石家庄5城市出现实质性下跌,且跌幅相比于过去两年的涨幅,都可忽略不计。

调控如此之紧,为何房价依然故我?

1两年五轮调控,一轮猛过一轮

楼市调控是个不断打补丁的过程。

第一轮调控始于2016年10月。当年,一二线热点城市,房价一改2015年的萎靡不振,出现大幅上涨,抢房热潮再度甚嚣尘上。

于是在十一前后,以北上广深、合肥、厦门、武汉、南京、苏州、杭州为代表的一二线城市,集体出台楼市调控政策,限购成为基本配置。

楼市调控进入第五轮,房价为何还没被控住?

这是本轮楼市周期的第一轮大调控,结果众所周知,除了深圳在统计数字上稳了之外,其他地方基本都不为所动。

第二轮调控始于2017年3月。每年此时都是楼市活跃期,北京广州等地一天一个价,恐慌式抢房重现江湖。于是,多地升级调控,除了进一步加码限购之外,认房又认贷、提高二套房首付比例等传统手段悉数上阵。

在政策严控之下,北京楼市热火暂时熄灭,一年之后,北京房价大跌10%左右。而其他城市基本未受太大影响。

第三轮调控则诉诸于限价,从2017年年初开始覆盖到几乎所有一二线城市。

所谓限价,就是政府对于新房设定备案指导价,一切新盘都需根据指导价进行销售,如果高过指导价范围,则不给予网签,甚至不再给予预售资格。

显然,限价只是统计游戏。限价令之下,在统计数字上房价貌似被控制住,但阴阳合同却愈发泛滥,房价名稳实涨,居民购房负担不降反增。

看到前三轮调控毫无效果,第四轮调控祭出新手段:限售。

大家都还记得,2017年9月,一夜之间,重庆、长沙、南昌、贵阳、南宁、石家庄、西安、武汉8城同时升级调控,其中6城剑指限售,限售时间2-5年不等。

到当年12月,全国接近50城发布限售,楼市冻房,这在楼市调控史上还是头一遭,这标志着楼市正式进入“锁盘”时代。

楼市调控进入第五轮,房价为何还没被控住?

锁盘或许能遏制住新盘流动性、减少投机性炒房,但仍然无助于缓解市场情绪。

于是,第五轮调控上场——买房摇号。

2018年年初,包括杭州、成都、武汉、上海、南京等城市推出买房摇号手段,表面上是为了遏制茶水费、阴阳合同的泛滥,实际上摇号与限价的结合,反而制造出新的套利游戏。

2楼市大调控,究竟改变了什么?

站在2018年4月的今天,我们基本可以对这一周期的五轮楼市大调控做出综合评价。

这五轮楼市调控,带来了什么?

其一,阴阳合同的泛滥。所谓阴阳合同,就是限价之下,一份满足政府限价要求的购房合同,一份开发商私自加上的装修合同。

比如某地新盘限价2万元,而周边二手房3万元,一二手房价格严重倒挂,开发商于是采用双合同模式,先签一份2万的购房合同,再签一份1万的装修合同。

价格不仅一点没少,但由于装修合同贷款期限、首付都有限制,原本300万的房子只需要90万首付。结果双合同之下,购房合同(200万款项)首付60万,装修合同(100万款)首付基本都要50万以上,且贷款周期更短,整体首付反而增加不少,居民购房负担不降反增。

其二,茶水费、占坑费和走后门的层出不穷。这是限价和网上摇号导致的结果,限价让房价低于正常市场价,而网上摇号不够公开透明,这就给了中介以运作空间,茶水费动辄几十万元,这相当于用走后门的代价,弥补了市场价格的缺口,购房者并没有轻松多少。

其三,恐慌式抢房的再现。抢房是市场狂热晴雪反应,本来楼市调控有助于缓解市场情绪,但限价与摇号买房的组合,却让买房成了新的套利游戏。如果摇号不够公开,那么结果就是茶水费泛滥;如果摇号足够公开,那么结果就是套利游戏。

一手房与二手房价格倒挂,新房限价摇号,相当于买到就是赚到。所以买房摇号,非但未能稳定市场情绪,反而制造出新的抢房热潮,南京、成都等地频频出现上万人抢房的局面。

楼市调控进入第五轮,房价为何还没被控住?

其四,刚需越来越受伤。其实,无论限购限贷还是限售、买房摇号,都是遏制投机,保障刚需。但是,限价和限制网签之下,首付比例越来越高,全款买房成为许多地方的主流,刚需空握三成比例首付的资格,却更加负担不起房价。再加上房贷利率不断上浮,即便房价出现微调,整体购房负担也是不降反增。

其五,三四线城市棚改式促涨。所谓棚改,其实就是拆旧建新,拆掉旧的,自然制造了新的住房需求。按过去基本都是就地安置,这些需求就地解决,这两年提出了货币化补偿的概念,货币补贴取代就地安置,成为大多数小城市的主流选择。大拆大建制造了需求,手里又有了钱,怎会不助推房价?

3比调控更重要的是什么?

过去20年,房价之所以能在一轮又一轮的调控中不断上涨,最根本的原因,就在于调控一直在多个目标之间摇摆,缺乏稳定性、刚性、长效性和决定性。

一方面,楼市只要出现大幅调整,取消调控政策基本就被默许。2014年楼市遇冷,除了北上广深之外的城市全线取消限购。

所以,市场对调控政策出现逆反反应,在很多人看来,凡是调控加码的城市,只能说明市场很坚挺,反而入市更积极。同时,对于调控政策,许多人只当是短期手段,并不会因此而调整自己的行为。

对调控缺乏信心,这是最大的问题。

另一方面,市场充满投机情绪不假,但投机要想变成现实,得有环境支持,货币环境、信贷环境就是根本的。没有过去几年货币的大放水,没有这几年的信贷大松绑,没有各种消费贷、现金贷对于楼市的“支持”,就不会有这一轮的大暴涨。

显然,只有货币环境、信贷环境发生变化,楼市情绪才会得到根本性扭转。

事实上,防风险去杠杆已经成为经济主基调,楼市的狂热正在消退,高风险得到越来越多人的警惕。

只要政策不反复,不给予借助人才落户等变相放开限购的机会,不利用诸如买房摇号等手段反复刺激情绪,那么市场是完全可以稳下来的。

这只看各级决策者,到底愿不愿意。

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