第一太平戴维斯2018年第一季度重庆房地产市场回顾与展望

· 品牌扩张放缓导致市场需求回落,核心商圈积极调整应对空前市场竞争;

· 甲级写字楼市场需求活跃,联合办公或成未来市场争夺焦点;

· 住宅供应放量加速,刺激成交活跃,住房均价首次破万。

零售物业市场

2018年第一季度,市场迎来观音桥核心商圈地标综合体天和国际中心的商业项目天和里购物中心开业,其主打“女性和文化”两张牌寻求差异化定位,力求瞄定都市白领女性客群。季内,零售市场租赁需求呈现分化现象,核心商圈成交频繁不断填补空铺,但是非核心商圈项目成交略显疲态,导致全市净吸纳量小幅度负增长。加之新入市项目开业率偏低的影响,全市零售物业市场空置率同比上涨0.6个百分点至12.4%。去年市场的高供应带来连锁反应,竞争加剧刺激核心商圈积极调整,同时也加大部分非核心商圈项目招商难度,导致全市首层平均租金出现阶段性滞涨,环比维持不变,报人民币397.5每月每平方米元。

在租赁需求端方面,零售和餐饮作为市场主要驱动力分别占本季新增租赁成交量的五成和三成。从细分业态需求来看,服饰约占零售类成交量五成以上,近年来重庆中产阶级规模扩大和消费水平持续提高,支撑起轻奢品牌门店加速扩张,季内录得Stella McCartney, maje, DKNY, Max&Co陆续入驻万象城,Armarni Exchange登陆龙湖时代天街开出重庆第三家门店,GIADA第二家门店落户环球金融中心。此外,由于坪效高、承租力强,高端化妆品类日益获得购物中心亲睐,从百货专柜走向购物中心专营门店渐成趋势,季内录得Dior彩妆北城天街店开业,Jo Malone也即将进驻重庆市场。餐饮类租赁成交主要来自于正餐和饮品店,随着消费水平提高,重庆消费者对对餐饮多元化和外来参与接受度也与日俱增,季内录得知名日式快餐食其家继续在渝扩张入驻百联上海城和时代天街,吉野家紧随其后首次登陆重庆落户北城天街和时代天街。网红茶饮店继续发力扩张抢占市场,KOI入驻南坪协信星光时代广场和时代天街,开出重庆第六店,奈雪の茶在源著天街开出重庆第二家门店,调茶局首进重庆市场入驻西城天街。

近几年,全市各地不断涌现的优质零售商业项目不断分流核心商圈品牌资源和客流来源,今年伊始新项目“断供”两年的核心商圈吹响反击的号角。长期以来,核心商圈项目被诟病体量小、品牌业态丰富度不足等问题,如今无论存量还是新增项目不断更迭调整,从定位入手寻求商圈内部项目差异化,辅以业态、品牌、运营等多方面支撑,共同巩固核心商圈的竞争力和吸引力。本季度录得,国泰广场经过数月升级改造,以PARK108 国泰优活城市广场重新亮相解放碑,调整定位为“极致青年生活方式街区”以期挖掘年轻时尚消费群体;观音桥商圈也迎来天和里购物中心,其“女性和文化”的差异化定位亦是观音桥零售市场的有益补充。同时,今明两年核心商圈将陆续迎来新增项目,包括观音桥商圈的嘉乐汇购物公园和协信星光68广场二期以及备受瞩目的解放碑商圈的城市地标项目重庆来福士广场,届时重庆零售商业市场的核心和非核心商圈对品牌和客流的争夺将更加白热化。

在运营方面,蔓延全国的IP展之风在渝逐步试水后,购物中心继续重金引入大型IP主题展,希望通过IP自带流量造势商场和吸引人流。本季录得新光天地的“变形金刚汽车人联盟巡展”,PARK108 国泰优活城市广场的“辛普森一家”,以及重庆天地延续至今年的“小猪佩奇冬日嘉年华”主题展。随着全国购物中心IP展逐步转型迭代,重庆IP主题展将持续进化演变,将展览融入各个零售商业空间,通过制造话题性促发社会化传播,不仅有助于商场吸引和维持客流量,且进一步增加转化消费的能力。

展望2018年,市场预计还将迎来10个购物中心开业,新增供应约80万平方米,其中位于三轨交汇之上爱融荟城预计下季度开业,不仅填补冉家坝区域商业空白,更进一步巩固新牌坊商圈的发展,为北区带来更优质的零售商业。短期来看,市场将继续消化过去一年的高供应量,部分项目或将进入调整期,在建项目可能受此影响或延缓开业时间以待市场整体向好。2018年,奢侈品、医美、儿童教育等品类或将表现突出,提振市场活跃度,“新零售”模式的全面落地将催生出更多业态更丰富内涵的新呈现,也将为购物中心调整升级注入新动力。

甲级写字楼市场

2018年第一季度,重庆甲级写字楼市场无新增供应入市,全市甲级写字楼总存量维持在241万平方米。重庆写字楼市场表现持续回暖并未受淡季影响,办公租赁需求进一步得到释放。季内全市写字楼净吸纳量达6.2万平方米,同比增长超1.8倍,拉动整体空置率下降2.7个百分点至44.0%,创2016年以来单季最大跌幅,为后续市场释放积极信号。市场回暖促使“以价换量”不再是业主主流租赁策略,租金下跌几近见底,部分楼宇随着入住率逐步增加租赁议价能力得到增强,季内甲级写字楼市场平均租金环比微跌0.4%,报人民币92.3元每平方米每月。

从新增租赁需求端看,专业服务和金融依旧为重庆甲级写字楼市场租赁活跃的行业,分别占当季总成交面积的34%和30%。联合办公扩张推动专业服务行业成交面积首次超过金融业,贡献专业服务季度成交面积七成以上,代表性企业MFG创客联邦成功抢占成都市场后,转而进军重庆,季内入驻环球金融中心及企业天地2号楼,合计租用超过2.7万平方米。新型金融和保险则担纲金融行业成交主力,录得海尔小贷和中电投先融期货在国华金融中心承租数千方办公面积。去年众多外地房企入渝拿地后,季内房地产和建筑类行业办公需求有所上升,亦占据本季度租赁总成交量的8%。

本季市场最大亮点莫过于联合办公吹响进军重庆市场的号角,已布局成都的各大联合办公运营商纷纷入渝寻找落脚之地,MFG创客联邦的成功入驻更是带动本季楼市场去化的主要驱动力。据调查,联合办公企业偏好选择低楼龄、单一业权、可整层租用、商圈交通便利的楼宇,根据此特点进行统计,重庆甲级写字楼市场尚有超过30万平方米可供联合办公选择,预计江北嘴、新牌坊等空置率超过50%的区域以及化龙桥和观音桥等迎来入市项目的区域均有较强吸引力,也是争夺联合办公的主力军。

展望2018年,重庆甲级写字楼市场预计将迎来逾40万平方米的新增供应,未来供应主力军逐步从江北嘴转变至新牌坊等板块,商务市场继续北拓,代表项目包括位于观音桥的天和国际中心和位于新牌坊的重庆国际都会。随着阿里巴巴区域中心、腾讯云计算数据中心等高新科技企业落户重庆,重庆或将迎来科技行业较大发展,并有望成为甲级写字楼市场去化主要动力。预计2018年重庆甲级写字楼市场需求将延续活跃势头,但较高供应量依然造成市场承压,难以根本缓解当前供需局面,租金仍将处于下行通道。

住宅市场

2018年第一季度,重庆主城区一手住宅供应放量加大达到690万平方米,环比增长27%,同比则超过1.8倍,远超历年一季度供应水平。大量新增供应拉动成交量上涨达667万平方米,环比增长11.4%。受去年地价大幅度上浮影响,第一季度住房成交价格出现较大增长至人民币10,865元每平方米,环比上涨10.1%,首次均价破万。高端住宅方面,同样季内开盘楼宇较少致使多个房源售罄,购房者对地理位置和周边配套俱佳的改善性住房关注较增多,成交均价环比上涨9.2%至人民币22,970元/平方米。

季内住宅土地供应加大,成交量约259万平方米,环比小幅增长达到1.6倍,同比亦上升57.2%。成交住宅地块平均楼面价达人民币5,007元每平方米,环比上涨7.4%,多宗土地楼面地价超过8,000。其中,龙湖地产拿下两江新区大竹林组团地块,楼面地价均高至人民币11,393元每平方米,北区价格将继续看涨。季内新希望、天地源等外地房企拿地入渝热情不减,重庆房地产市场未来发展被积极看好。

展望2018年,随着新楼盘不断入市,成交量预计继续抬升,供需局面有进一步缓解,但前期高企的拿地价格或将持续抬高一手住房均价。

第一太平戴维斯(Savills)

第一太平戴维斯是一家伦敦证交所FTSE 250上市公司,是全球领先的房地产服务商。公司于 1855 年创立,具有悠久的历史传统,并始终保持着飞速的发展势头已成为市场引领者,目前已在英国、欧洲大陆、美洲和亚太地区设立了700家办事处及联营机构。提供全面专业的顾问服务、物业管理及交易咨询服务。

自20世纪80年代进入中国,第一太平戴维斯即建立了其不可动摇的市场领导者地位,为客户提供创新的地产方案,满足客户的需求。第一太平戴维斯在北京、上海、广州、深圳、成都、天津、杭州、大连、沈阳、重庆、厦门、珠海、青岛、南京和西安都设有分公司及办事处,其庞大的业务网络为客户提供一站式综合性的地产服务满足客户需求。

在中国6000多名员工的支持下,第一太平戴维斯凭借其丰富的国际经验及敏锐的市场洞悉力,为开发商,业主,租户,和投资商提供了综合性的、高品质的专业顾问服务,包括商业地产、住宅地产、零售地产及酒店式服务公寓领域的开发顾问服务,设施设备管理,空间规划,物业管理,租赁,估值和销售。

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第一太平戴维斯2018年第一季度重庆房地产市场回顾与展望

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