为促成交易 年底广州买二手房还能再砍价!

本土·业界南都网2017-12-29 08:46

在冬至节气已过之际,广州二手楼市仍在接受冬至的考验。

今年3月份,二手中介带16台客人看房,当中可能会有一人出手买房。但到了12月,中介需要带33台客人,方有可能有一人出手购房。

根据广州链家今日发布的报告,11月,广州二手住宅市场成交继续回调。当月经广州链家促成的二手住宅买卖业务量环比减少6%,住宅租赁业务量环比减少15%。

为促成交易 年底广州买二手房还能再砍价!

广州链家研究院对该公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析,11月广州市9区(不含南沙、从化)二手住宅成交均价为31656元/平方米,环比上升3.3%,同比上升29.0%。租赁市场方面,2017年11月广州市9区(不含南沙、从化)二手住宅平均租金为53.03元/平方米·月,环比上升3.1%,同比上升4.4%。

表1:2017年11月广州市二手住宅成交价格同比表

为促成交易 年底广州买二手房还能再砍价!

统计:广州链家研究院

自3月以来,广州二手房市场的交易活跃度明显下降。

广州链家的数据显示,在此期间,新增挂牌房源量缓慢增加,而同期的新增有效客户量则逐步缩减,整体“新增客盘比”从高峰期的2.78:1下降至12月的1.04:1。

与此同时,经纪人“带看成交客次”(带多少台客户看房才有机会成交)的监控指标也呈现严峻态势,2017年3月该指标值为16.4,即经纪人平均带16台客户看房,便有机会促成一宗买卖交易。而到了12月,该指标值为33.1,经纪人需储备数量翻倍的客户量,在成功约出客户看房后,才有机会达成交易,其所付出的带看成本明显增加。

在这种情况下,仍有机会入市的准客户,对看中物业的压价幅度也有所增大。根据广州链家研究院的统计,2017年初客户整体成功压价幅度为2.1%,到12月下旬,整体成功压价幅度为4.0%。

广州链家研究院对2017年第四季度(截止到12月27日)该公司促成的所有二手住宅买卖个案进行面积区间划分,并对各个面积区间内的客户压价幅度、成交占比、一次性付款比例进行分析。

表2:2017年第四季度不同面积区间的客户还价等指标变化表(总价单位:万元/套)

为促成交易 年底广州买二手房还能再砍价!

统计:广州链家研究院

如上,在12月的客户压价幅度出现明显变化的是60-90平方米之间的大两房物业及144平方米以上的大单位,分别是3.6%和10.3%。但这两个区间的表现各不相同,其中60-90平方米区间的物业在12月的成交比例低于前两个月,只有45.2%,一次性付款的客户比例却明显增加至15.7%,显示这个刚需面积区间的客户在年底前因银行信贷收得太紧,不得不在积极压价的同时,尽可能动用自身储备资金入市,或者干脆选择等待。而面积在144平方米以上的非普通住宅,12月的成交比例有所增加(3.7%),比120-144平方米的区间成交比例要大一些,但选择一次性付款的客户比例只有22.2%,比10月的比例下滑一半。

广州链家研究院院长周峰认为,高总价、大面积的物业,在市场处于调整通道内,面临客户作再次选择的机率要更低一些。无论是“享受型”抑或“换房型”客户,本身已有自己的居所,他们皆很享受跟业主压价的过程,只要有足够的时间,确实可以达到“从贵到笋”的结果。不过考虑已到年底,向银行申请贷款也有机会在2018年第一季度获得审批,故这些准买家即使在资金相对充裕的前提下,仍旧想借助一下贷款的辅助力量入市。

数据显示,12月1-27日,全市11区经中介网签的二手房数量为6879套,比11月同期增加3.3%。经广州链家促成的二手住宅买卖宗数比11月同期增加2%,全市二手住宅成交均价为30622元/平方米,比11月同期下跌0.2%。

周峰认为,二手市场的胶着状态会延续到2018年春节后(3月初),成交量能否放大,还是要看信贷规模的适时变化。

南都记者 邱永芬

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