住建部明确!明年楼市调控满足刚需 支持改善需求

本土·业界地产房剑2017-12-28 09:03

12月23日,住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示,明年将针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。同时,去库存任务再深入,步入县域去库存的新阶段。

王蒙微部长的这段表述,被媒体、地产业内看作是为2018年的楼市调控方向定调,或者说指明了方向。

住建部明确!明年楼市调控满足刚需 支持改善需求

站在2017年年末,不管是媒体,还是地产企业,或者是购房者,大家都在关心2018年的楼市调控政策将何去何从,目前非常严格的限购等政策何时将有所放松。

因为,对于地产企业来说,调控政策直接关系到有效市场需求、成交量,关系到自家企业、自家楼盘在2018年能过一个什么样的日子;

对于购房者而言,被限购的购房者希望政策有所放松后自己能有一个购买资格,有购买资格、但资金不足的购房者希望关于首付等政策能够放松,能够让自己尽快“上车”,已经买了房子的投资客则希望政策放松后房价能有所上涨,或者是自己手中的房子能够有出手的资格和机会;

对于媒体而言,其实楼市调控政策的走向跟媒体没多大关系,记者、小编们无非关心的就是自己能有哪些话题能写。至于楼市低迷与高潮是否会影响到地产媒体的经营指标,过去10年的经历已经告诉大家,没多大关系。就如大家经常提到的那句话:市场好的时候,开发商说我不需要做推广,房子都卖完了;市场不好的时候,开发商觉得我做任何推广都没用,反正卖不出去。

王部长关于2018年楼市调控政策方向的表述出来后,很多粉丝在微信上问我:涛哥,这是否意味着限购要放松?意味着房价又要开始上涨?

这个问题其实是很难回答的,王部长也强调了“针对不同需求实行差别化调控政策”,这意味着2018年的楼市政策走向针对不同的购房者是有不同的影响的。可以肯定的是,未来的政策走向有利于首套刚需、改善型需求,对于投机炒房者则是不利的。

从目前来看,最有可能先调整的就是针对首套刚需的政策。因为,从一定程度上讲,目前的限购政策对于首套刚需有一定的误伤。

以西安为例:非本市户籍要在西安限购区域买房的话,需要提供2年以上纳税或社保证明才能买房。这其中忽略掉的是,在西安有太多的小企业、私人企业是不给员工缴纳社保的,如果有购房者在这类的公司工作、基本工资又低于3500块钱的话,这意味着这部分外地户籍人员即使在西安真的已经工作了很多年,但依然无法提供社保证明、纳税证明,他们在西安是没有购房资格的。由此,限购政策就对这部分刚需人群造成了误伤。

还有一种情况,那就是对改善型需求所造成的误伤。按照目前西安的限购政策,本地人限2禁3、外地人限1禁2,如果说购房者前些年因为资金实力有限购买了一个小户型的房子,现在随着小孩出生、家庭人口增加,又有了一定的资金实力,想换一个大房子,就有可能遇到被限购而无法买房。我身边一位朋友就遇到这个问题:他是外地户籍,过去10年一直在西安工作,5年前在西安买了一套70平米的房子,现在随着小孩出生、父母来到西安帮忙带小孩,想换一个大点面积的房子,却被限购了!

所以,如果说2018年分类调控的话,对于上述这些情况的刚需人群、改善型需求的人群限购政策最有可能进行调整。

从目前来看,武汉、郑州、南京等部分城市已经对部分人群的首套刚需限购进行了调整。

12月9日,南京市人民政府发布《市政府关于做好当前和今后一段时期就业创业工作的实施意见》宁政发〔2017〕243号文件,正式公布:应届高校毕业生及全日制研究生以上学历人员,在南京市就业创业即可落户。涵盖大专、高职、本科等学历,就业就能落户,落户即可买房!

近日,武汉市住房保障和房屋管理局发布了《武汉市房票(人才住房劵)使用管理办法(试行)》公开征求意见。意见显示,非武汉市户籍个人凭房票可在武汉市范围内购买首套住房。“房票”是指对达到相应标准的企业以及各类创新创业人才,政府发放用于租购房屋的补贴凭证,发放标准由各主管部门根据行业管理实际情况另行制定。根据意见稿,持有房票的非武汉市户籍个人,可不受限购政策制约,购买首套住房。

另外,关于郑州针对部分人群变相取消限购的政策这两天也在疯传。据传,郑州市房管局已经开始,不论年龄和毕业年限,只要有本科以上毕业证,和公司一年以上劳务合同,外地户口不查社保纳税。意思就是说本科生就可以不迁户口买房,不论年龄和毕业年限,只要有本科以上毕业证,和公司一年以上劳务合同,外地户口不查社保纳税。

按照西安目前的购房政策,如果购房者是因外地户籍无法提供社保/纳税证明被限购的话,现在最直接的办法就是把户口迁到西安来,由此就有了购房资格。

今年上半年,西安也对户籍制度进行了改革,目前西安的落户政策非常宽松。对于年轻人来说,最简单的就是学历落户,大中专学历35岁以下、本科学历45岁以下可直接落户,研究生及以上学历则不受年龄限制可直接落户。

落户后就可以买房子了。

来自西安市公安局的数据,从今年3月1日到11月30日,西安出台的“史上最宽松户籍政策”落地已满9个月9个月的时间,西安市共迁入18.6万人,同比增长408.9%。其中学历落户人数近10万,具体合计为98724人,占户籍新政落户总人数的80.64%。

在目前1.5线、2线城市这场人才争夺战中,不排除西安会效仿武汉、郑州出台针对人才购房的相关政策,非本市户籍本科以上学历人才不通过落户、通过与用人单位签订劳动合同等方式就可以在西安买房。

但大家需要注意的是,分类调控、针对特定人才取消购房限购,并不意味着房价要大涨!在目前政府限价的背景下,这类政策的出台更多的影响在于成交量、需求量上,至于价格,只要政府还在限价,就不可能出现房价过快上涨。

另外,房价在短时间内的过快上涨已经成为历史,我们也不要幻想着过去一年多时间西安楼市的历史重演。在分类调控的背景下,“稳定”、“缓慢上涨”才是未来西安房价的走势。按照任泽平关于决定房价因素的观点,“长期看人口、中期看土地、短期看金融”,实际上我们就可以预判出未来1年、5年、5年以上西安房价的走势了。

至于很多购房者在问我现在某个楼盘该不该买,大家可以参考以下几点:

1. 刚需,遇到合适的房子随时都可以买。

2. 投资,如果某楼盘的价格受到政府限价的影响,售价低于周边楼盘此前的售价、该项目此前的售价,这样物美价廉的房子可以考虑买!

3. 投资,如果某楼盘品质一般、今年上半年上涨幅度过大,目前的售价与周边楼盘持平、或者高于周边楼盘,这样的房子等等看,别急着买。

4. 不管是刚需,还是改善,或者是投资,如果遇到刚入市的纯新盘首批次房源能买到,那赶紧买。

5. 目前西安市场上楼盘比较多,看一个楼盘的置业价值关注三个因素:品牌、地铁、学校。围绕着这三个因素买房最保险。

6. 城市新开发区域的楼盘,不管置业顾问给你吹嘘的再天花乱坠,都要保持清醒的头脑,因为所有没有开工还停留在规划中的地铁、学校、公园、医疗、交通等,都存在不确定性,有可能出现取消或者变更!

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