深度|透过数据,掀开重庆千万级豪宅的“神秘面纱”

2017年被定义为重庆的“豪宅年”。特别是重庆的千万级别墅,从曾经的寥寥几个骤然增加到二十余个,类似于财信赖特与山、龙湖舜山府、金科九曲河等豪宅项目一直牢牢锁住市场的关注,成为重庆新一代“豪宅标杆”。

腾讯大渝网解析重庆豪宅数据,采集多位业内权威人士观点,解开2017年重庆豪宅盛行市场的秘密。

成交量上涨58%,布局、产品全面升级

过去,豪宅一整年的成交量只有几十套而已,单个豪宅项目一年的成交量可能不会超过10套,市场的焦点从未真正放在豪宅之上。

今年,重庆豪宅一反过去的“颓势”,声势激昂。以财信赖特与山为例,在刚刚过去的11月,短短6天成交4套千万级大独栋,如此佳绩,足以撼动市场。

透过财信赖特与山的佳绩,腾讯大渝网进一步挖掘重庆豪宅的销售数据, 2016年重庆千万级别墅的成交量为46套,成交价格多落在1000-1500万/套这个区间;2017年重庆千万级别墅的成交量为110套左右,主力成交价格为1500-2000万/套,增长明显。

权威数据机构铭腾曾对重庆千万级别墅做过一个分析:主力企业从曾经的“四大金刚”扩充为如今的“十大罗汉”,如财信、龙湖、金科等;产品也进行了诸多升级,如地上容积率在0.45以内、栋均占地面积约2-3亩、多数拥有500㎡以上的花园面积等特质,对比过去堪称质的飞跃;区域也不再局限于金开大道一带,而是呈现多方位发展格局,如森林公园铁山坪、滨江礼嘉等板块都是目前市场上热门的“千万级别墅区域”。

深度|透过数据,掀开重庆千万级豪宅的“神秘面纱”

千万级别墅“主力军”的变化,图片来源于铭腾机构

深度|透过数据,掀开重庆千万级豪宅的“神秘面纱”

千万级别墅区域布局的变化,图片来源于铭腾机构

真正的豪宅具有不可复制性

腾讯大渝网认为,不管是销售数据、区域布局,还是产品升级,以上都只是重庆千万级别墅盛行的表现,只是重庆豪宅的一个缩影,并不足以构成其风靡市场的原因。

腾讯大渝网特别采访了多位业内权威人士,寻求他们对2017年重庆豪宅成交量攀升的看法,以及,在他们眼中豪宅的标准是什么。

Q1:2017年重庆豪宅成交量攀升的原因是什么?

关于2017年豪宅市场表现良好背后的原因,业内权威人士认为主要来源于重庆的城市发展、开发商的拿地成本、豪宅的保值增值能力等3点原因。

重庆同策置业顾问有限公司副总经理·常国浈:“市场主导开发商打造高端项目,重庆置业人群结构也在明显优化。”

从去年年底开始,开发商所拿地块多为条件较好的优质地块,拿地成本并不低。这迫使开发商必须转向打造高端项目提升溢价空间以达到“收支平衡”。同时,主城核心区的改善型产品库存并不多,导致部分置业需求被分流到今年新增的高端项目,当然,这也得益于高端产品的保值能力出色。

此外,之前消费豪宅的群体多为务实的本土实业老板、企业高管,购买力有限,收入通路窄。但伴随近年重庆产业调整和招商引资拉动,高阶层高收入人群被引流到重庆,对消费人群结构上有明显优化作用。

锐理数据重庆公司总经理·陈冬旭:“重庆近年来的高速发展和她的城市特质,有条件诞生豪宅。”

和其他一线城市相比,重庆景观资源丰富,江、山、森林,且具有稀缺性和不可复制性,有条件诞生豪宅,也有众多开发商具有打造豪宅的能力。同时,重庆近年来高速发展,正处于城市价值洼地,让看重城市增值空间的购房者选择在此时入市。更重要的是,豪宅不管是投资还是自住,其价值空间都远远超出普通产品。

业内资深人士·张鑫:“市场向好,激发了部分具有高端置业需求的购房者提前入市。”

在市场整体向好的大背景下,不仅使部分购房者提前入市,也吸引了部分外地客户置业。例如,在很多高端项目的成交结构中,外地籍贯的客户占据的比例并不算低。以及,这些豪宅的资源属性、品牌属性等特质决定了它们未来的增值空间、发展潜力十足,具备优秀的投资价值。

Q2:什么样的产品才能算作真正意义上的豪宅?

对于豪宅的定义,每位业内人士的标准虽各有不同,但地段价值、景观属性、产品内核是他们提出的共同的标准。

重庆同策置业顾问有限公司副总经理·常国浈:“豪宅呈现出的终极形态应该是‘藏品级’的。”

无论豪宅的物业形态是别墅还是装修大平层,它的首要标准应是,具备唯一且不可复制的地段价值。至于园林景观、建筑用材、物业服务等方面,这些都可以根据开发商的能力做加法。

更重要的是,豪宅在功能属性上呈现出的终极形态应该是“藏品级”的,可以对标奢侈品,甚至是高于奢侈品的收藏品,稀缺、唯一且不可复制,这才是豪宅最核心的内核。

锐理数据重庆公司总经理·陈冬旭:“豪宅必须有明显优于周边的景观资源。”

首先,必须拥有优于周边的景观资源。其次,无论是产品本身,亦或是产品的其他各项配置,都应该远远优于市场上的一般类别产品。最后,优质的后续服务是关键,如定制化的物业服务等。而我们通常考虑的交通、教育等配套对于购买豪宅的客户而言,反倒是其次。

Q3:业内人士都在关注重庆哪些豪宅项目?

当谈到对今年重庆楼市的哪些豪宅印象比较深刻时,腾讯大渝网得到的答案很多,但几乎都在目前市场“豪宅第一梯队”的范畴内,如龙湖舜山府、财信赖特与山、金科九曲河、中海寰宇天下等。

令人感到好奇的是,他们都不约而同的提到了财信赖特与山,对它的地段、景观价值印象深刻。

锐理数据重庆公司总经理·陈冬旭:“比较看好江北嘴以东滨江沿线豪宅的发展。”

从新兴板块来看,比较看好北区礼嘉、水土等板块。而在主城核心区里,则更看好江北嘴以东滨江沿线,即寸滩—铁山坪一带。例如财信赖特与山,属于目前市场中的顶级豪宅,离主城区最近,以及稀缺的铁山坪森林资源等。对比主城的其他山脉,不会再有像财信赖特与山这样的产品。

重庆同策置业顾问有限公司副总经理·常国浈:“财信赖特与山是一个好作品,是市场表现比较突出的豪宅。”

财信赖特与山虽然因产品为千万级独栋别墅,受众面比较窄;但对于有实力购买千万级别墅的客户群体而言,财信赖特与山在整个主城区比较核心的位置,加上其他叠加价值,客户选择面还是有的。总体来说,财信赖特与山是能在高端市场博取一定份额的豪宅项目。

通过业内权威人士的解答和分析,我们了解了2017年重庆豪宅的市场脉络。更多关于重庆豪宅的秘密,请持续关注腾讯大渝网12月新闻专题【2017市场观察——解密豪宅中的赖特密码】。

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