时寒冰:房地产税与大多数人想的不一样

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时寒冰丨知名财经评论员
财政部部长肖捷日前在《加快建立现代财政制度》的文章中,首次提出按照「立法先行、充分授权、分步推进」的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。
房地产税的开征,其实,早已「只是时间问题」了。
如果对地方政府的财政收入状况稍微关注一点,就会发现,随着可出让土地的日益减少,许多严重依赖「土地财政」的地方政府,正面临着日益强烈的焦虑。
这种焦虑感远远超过民众对于房地产税给自身利益可能带来影响的焦虑——对「土地财政」根基动摇的焦虑与民众的焦虑最大的区别是,前者可以通过推出房地产税加以解决,而后者则只能在焦虑中静待靴子落地。
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▲《无因的恐惧》| 焦虑源自于一种不断增强的意识
如果在国外看过销售的房产,就能明白一个简单的道理,国内房产的售价是非常昂贵的,国内许多公寓的价格远远超过海外别墅的价格并非只是个别现象。
国内房产昂贵的原因之一,是购房者相当于一次性交纳了 70 年的土地使用权,而不用在保有阶段继续交纳房地产税。在这种情况下,人们轻易接受了房价昂贵的现实,因为保有成本低、居住成本低。
但是,在越来越多的地方政府面临「土地财政」困境的情况下,游戏规则将被改写,房地产税正在被提上日程。房地产税的开征,依据什么?肖捷部长指出,对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,此前业内达成共识的按评估值征税首次明确。
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▲《飞屋环游记》| 有本事就带着房子飞到天上去
业内专家表示,房屋的评估值应是房屋市场价值,而非房产原值(即购房时价格),但由于近些年房价上涨较快,因此最终评估值应该会有折扣。
如果要对房地产进行合理的估值,就面临着一个比较重要的问题:世界上那些已经征收房地产税的国家,大都是把房产和土地的市场价值作为计税依据的,而在中国,购房人只拥有房屋产权,而土地是归属于国家的。
假设两个房屋的建筑材料、质量、结构等等,完全一样,一个在二环以内,一个在五环以外,两个房屋的估值应该一样,但实际上,它们的市场价值是截然不同的,甚至是天壤之别,这种区别主要是由于房屋所在的土地的价值不同造成的。
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▲透过现象看本质
本质不同,结果不同
如果对这两座房屋进行估值,并根据估值增税,实际的土地拥有者扮演怎样的角色呢?
当然,从国情上来看,从技术上来说,这种难题并不难解决,只需要让土地的实际拥有者悄悄隐身就行了,税该怎么征依旧怎么征。
房地产税开征,会不会导致税收转嫁给买房人?这是一个很现实的问题,也是制度设计者必然要考虑的问题。很多问题,如果我们仅仅是基于自身的利益是很难看清楚的,这需要从制度设计者的利益出发,才能更透彻地看清事物的本源。
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▲每个人看到的不一样是因为出发点不一样
从社会稳定与国情的角度来看,有关部门会努力避免这种现象的发生。道理非常简单,那些常年炒房的人、那些拥有多套房产的人,对房地产税有着更为强大的承受能力。而政府正在努力推进「租购并举」的政策,让无力买房者尽可以以负担得起的成本通过这种模式解决住房问题。
这种制度对于拥有多套房产的人,具有釜底抽薪的效果:他们是承受房地产税,还是把手中的房屋抛向市场?
新的报告指出,中国特色社会主义进入新时代,我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。那么,如何解决这个矛盾?显然就需要损有余而补不足」,如果看不到这句话背后所包含的深意,就很难理解房地产税开征的真正用意或者影响。
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▲《读心神探》| 捕捉细节,换位思考
知己知彼方能百战百胜
如果理解了这句话的含义,就应该明白,房地产税既是解决「土地财政」困境的需要,也是解决贫富差距过大的需要。
因此,房地产税并非大多数人想象的那样,在它背后,承载着制度设计者更多的目标与追求。
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