长租公寓 缘何租金高却一房难求

本土·业界北京青年报2017-09-07 08:54

长租公寓 缘何租金高却一房难求

长租公寓 缘何租金高却一房难求

酒仙桥龙湖·冠寓的顶层可供租户办活动

随着存量房时代到来,政策鼓励加上租赁市场的巨大缺口,让“风口”、“蓝海”等字眼充斥着长租公寓市场。目前,市场上的长租公寓主要分为集中式和分散式两种,其中集中式的长租公寓除了中介、互联网创业公司以外,由开发商自持的也越来越多。包括万科、龙湖、石榴等房企均已公布了自己的长租公寓产品。

但需要注意的是,长租公寓的租赁价格普遍高于周边同户型普通房源的价格,但即便如此,由于长租公寓带来的生活体验完全不同,加上可租赁房源总量较少,使得这种由开发商自持运营的长租公寓一经推出就一房难求。

租金

长租公寓租金价格接近写字楼

多年来,房地产市场重销售轻租赁的习惯,让房价与租金价格的背驰越来越大。有统计数据显示,去年北京二手房的房价涨幅是达到了63.1%,而租赁市场涨幅仅有8.4%,到了2017年,房价的涨幅更是比租金涨幅高出36%,租售价格的巨大落差,导致越来越多的人开始考虑租房。

恰逢此时,政府出台了一系列鼓励租赁的政策,就连开发商也积极投身到对于长租公寓的打造上,推出了多个自持的长租公寓项目。根据北京青年报记者的调查,这类长租公寓大多定位年轻群体,以白领或创业主为主,多位于交通便利的城区内,实际定价略高于周边普通租赁房源。

以万科为例,今年推出的泊寓劲松店,其周边精装修的一居室租金约为4500~7000元/月,而泊寓的租金价格定在3800元~6000元/月,另外会有10%的服务费。考虑到普通租赁房源的一居室多为60平方米大开间,而泊寓户型主打20-30平方米loft,长租公寓的实际租金价格仍略高于普通租房。

对于公寓租金如何定价,业内人士表示,定价一般是周边的主卧和独立开间之间的价格,公寓租金定价最大的困扰在于,租金定高了,市场难以接受;租金低了,成本很难收回。

上周,龙湖也在酒仙桥推出了旗下的长租公寓品牌冠寓,据北青报记者调研了解,酒仙桥冠寓共计有500余套可租赁房源,全部是带有独立卫生间的一居室,户型从20平方米到30平方米不等。根据冠寓工作人员的介绍,租金价格根据朝向和面积的不同,从4500元/套/月到6000元/套/月不等,最少租赁周期为三个月。

如此算下来,一套带有两个窗户的30平方米一居室,租金价格约为6000元,合计下来达到了6.66元/平方米/天。几乎相当于望京写字楼的租金价格。数据显示,包括望京、丰台科技园周边、丽泽商圈的写字楼租金为5至8元/平方米/天。

相比之下,普通租房的平均单价要少很多,例如酒仙桥周边的60平方米大一居,在中介挂牌的价格约为6500元/套/月,合计下来约为3.6元/平方米/天。

对此,有业内人士也认为,“长租公寓提供的精细化服务,如管家服务、免费健身房等等,都是需要成本的,而这些往往也都是白领租客所看重的。”同时,他认为,长租公寓的整体租金较同类出租房屋高并不难理解,因为其主要面对的是注重租住体验的年轻白领,他们有较强的租金承受能力。

体验

附加值高 长租公寓仍一房难求

尽管长租公寓的租金普遍较周边同类型房屋租金更高,但品牌长租公寓的出租率却并没有受租金影响,甚至出现一房难求的情况。

去年底,石榴集团旗下的熊猫公寓北工大店开业,至今年5月,一期房源已经全部出租完毕。熊猫公寓负责人透露,第一个项目成功之后,石榴集团拿出通州百合湾自持房源支持熊猫公寓,至今也已经满租。此种情况与万科北京泊寓类似,据了解,万科泊寓的旧宫店和劲松店也都已经是满房状态。

龙湖集团副总裁兼冠寓CEO韩石也透露,3月份开业的重庆和成都的冠寓项目,都是在两个月之内达到了95%的出租率,此外,重庆还有一个店叫新壹城店,还没有开,就已经全部租出去了;杭州有个西溪蓝堡店,开业很短时间内迅速达到95%的出租率。虽然从租金来讲,冠寓和周边租赁房源相比有一个15%的溢价,但因为龙湖自身的品牌价值以及对产品的打造优势,还是获得了大批租客的信任。

冠寓商业管理有限公司总经理王俊英对北青报记者表示,冠寓的租户以青年为主,不同于普通租房,冠寓在龙湖内部叫做“CityHub”,就是商业、居住、办公,还有一些其他的娱乐文化资源,是个小综合体。这样的产品其实是市场上普通租房所不具备的。在冠寓里专门有针对租户免费的健身房、娱乐室、会客室等,高层用来居住,底层还有办公空间和商业配套,能够充分享受到生活的便捷。另外顶层天台上还有派对空间,可以举办活动、天台派对等。至于安全方面,还会做到24小时无死角服务,充分保障安全性。

对于选择普通租房还是长租公寓,租户周先生就认为这是两种完全不同的生活体验,长租公寓的生活模式与他以往的租房经历完全不同。

“之前跟别人合租,最头疼的就是碰到生活习惯和规律差异太大的租户了。”外地来京工作的周先生目前在北京租房近5年了,先后搬了6次家。说起自己的租住经历,周先生很是无奈,“有时候房东再涨涨房租、临时卖掉房子,提着大包小包往外搬家,那种滋味不好受。”

周先生告诉记者:“长租公寓的价格透明、私密性好,还有一些基本的管家服务,虽房屋面积较小、租金较高,但正常起居生活也足够用了,而且能免去许多烦恼,节省时间成本。”

王俊英也向北青报记者透露,普通租房时,出于租金和区位的考虑,往往租到一些老旧小区,房子贴满了小广告,设施陈旧,没人打扫和管理。而长租公寓就不存在这些问题,甚至有客户,专门租下一间房,改成工作室,虽然长租公寓的价格比市场略高,但是综合对比环境和服务,这个溢价是可以接受的。

找房难、额外的中介费、房源陈旧,管理落后等等,恐怕是大部分租户必须要面对的租房痛点,而一些长租公寓无中介费、管家服务、免费提供公共娱乐空间等,很好地解决了这些痛点,这也成为它们受到租客欢迎的重要原因。

未来

自持用地大多将成为长租公寓

随着更多租户接受长租公寓的模式,开发商对于长租公寓也将由探索转为大规模扩张。尤其是最近两年出让的开发商自持地块,大多将被开发成长租公寓,进入租赁市场。

韩石就在接受采访时明确表示,自持地块未来将被开发成龙湖的长租公寓。韩石透露,即将开业的酒仙桥冠寓是龙湖租来的轻资产产品,而从土地市场上获取的自持住宅用地,则会被打造成重资产的冠寓。这类的长租公寓对于投资的回收周期,肯定与销售型的物业是两个逻辑,所以更看重未来。

韩石补充道,最初龙湖对于长租公寓收入增长的计划是到2020年,实现10亿元的增长,但随着国家关于租赁政策利好的出台,我们也提升了战略目标,希望到2020年能实现20亿元的租金收入,并且将冠寓品牌做到行业前三甲。

由于多个自持地块在近两年成功出让,预计开发商的投入将明显加大,长租公寓的扩张也将更加明显。但长租公寓的扩张并不代表租金价格会有所松动。

链家研究院院长杨现领就表示,住房租金价格主要取决于租户的收入水平,租户并不会因为政策的宽松与否而在租金上有较大的支出,并认为租金很难降低,将会保持稳定。

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