“8线艺人”路在何方?重庆成品住宅发展的困与路

成品住宅,指“住宅在出售前,人们起居、卫生、饮食、学习等基本生活需求的功能空间一次合理设计并设置完成;水、电点位及设备所需配套端口一次设计并安装到位,顶棚、墙面、地面全部粉刷、镶嵌、铺装完成,厨房和卫生间的必要设备及用具安装完成,入住后能直接使用的住宅”。比起成品住宅的说法,市场上更熟悉“精装房”、“装修房”等概念,为方便阅读下文中均使用“成品住宅”(除资料引用部分)。

8月,河南、浙江、江苏三省以及成都市相继出台推动成品住宅发展的相关政策,让“成品住宅”成为热词。事实上,早在2008年6月重庆就发布了《重庆市成品住宅装修工程技术规程》,成为全国首个制定精装房地方性标准的城市。

尽管起步较早,但是重庆成品住宅发展始终不温不火,被称为楼市“8线艺人”。在全国多地迈入“100%精装”格局下,“成品住宅如何突围”成为重庆楼市全新命题。

“8线艺人”路在何方?重庆成品住宅发展的困与路

8月各地出台成品住宅相关政策汇总

成都市 《进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见(送审稿)》 未来全成都市新开工商品住宅和保障性住房成品住宅面积比例或将达到100%,目前相关部门正在制定具体时间表。

河南省 《关于加快发展成品住宅的指导意见》 明确了成品住宅建设的目标,2018年1月1日起,全省所有巿、县新开工建设商品住宅,全部要按照成品住宅设计建设(不含4层以下住宅及单套面积大于200平方米的住宅)。

浙江省 《关于加快建筑业改革与发展的实施意见》 全力推行装配式建筑和住宅全装修。另2016年发布的《浙江省绿色建筑条例》中提出,“到2020年底新建多层和高层住宅将基本实现全装修”。

江苏省 《江苏省“十三五”住宅产业现代化发展规划》 到2020年,江苏住宅产业现代化总体发展水平将居全国领先地位,初步实现住宅产业现代化。全省新建成品住房比例达到40%以上,其中设区市新建成品住房比例达到50%以上。

起步较早,重庆率先制订成品住宅地方性标准

事实上,自2004年首个带装修的商品房面世,成品住宅在重庆已经历十余年发展。根据梳理,重庆成品住宅的起步阶段包含这样三个重要节点——

2004年,棕榈泉国际花园(楼盘详情 楼盘点评 项目图库 价格走势)试水高端项目装修房,成为重庆精装房市场的开端之作;2007年,富力、龙湖、恒大、万科等房地产开发商抢滩本土精装房市场,重庆迎来一波精装房供应高峰;2008年6月,《重庆市成品住宅装修工程技术规程》发布,重庆成为全国首个制订精装房地方性标准的城市,该规程于2011年2年开始执行。

在重庆成品住宅的起步阶段,市场表现与政府期待呈现向好趋势。

一方面,率先吃螃蟹的房企尝到了“甜头”。以富力地产为例,2008年在全国楼市普遍低迷的情况下,公司以精装房为卖点,凭借一年16亿元的销售成绩成为重庆外来房企销售冠军。

另一方面,政府层面对成品住宅发展表示看好。2011年,重庆市城乡建委提出“2012年力争成品占全市新建住宅的比例达30%;2015年达50%”的目标。(数据来源:重庆日报2014年6月13日报道)

整体市场占比低!“大平层+精装”新力量正在崛起

尽管起步较早,但是重庆成品住宅的发展却可以说是“起了个大早,赶了个晚集”。反映在市场层面之上,不仅是历年来成品住宅在商品房销售面积中的比例持续低迷,也体现在涉足成品住宅的房企数量有限、成品住宅产品在市场认知度也不高。

关于重庆成品住宅在市场上的表现,小编找到近几年的三组数据:

截止2014年底精装房在全市商品房销售面积中占比仅有一成左右,远低于全国20%的销售比例。(数据来源:重庆市城乡建设委员会,重庆日报2014年6月13日报道)

截止2016年3月,重庆预售及在售项目为406个,其中,有精装修产品的项目24个,占比不足6%,低于“西南地区精装房比例约25%”的比例。(数据来源:克而瑞)

截止2017年8月底,据铭腾不完全统计,目前重庆在售或已知将出的(不含售完项目)精装房项目共29个。(数据来源:铭腾机构,8月30日发布)

“8线艺人”路在何方?重庆成品住宅发展的困与路

重庆精装房项目(在售及潜在、不含售罄)统计(来源:铭腾

这三组数据说明一个共同的问题:重庆成品住宅在市场上占比非常低,而且是持续低迷。正因如此,成品住宅也被评为重庆楼市里的“八线艺人”。

为何重庆成品住宅市场始终不温不火?铭腾方面指出,“对于购房者来说,精装房是个矛盾的存在,既爱它的省事儿,又厌烦它的千篇一律;而对于房企来说,精装房事儿多,客户接受度不高。双重因素之下,导致重庆精装房占比很低。”

在铭腾统计的名单中,还有两个值得关注的细节。首先,作为重庆最早一批涉足成品住宅的房企,恒大、万科两大房企涉及项目较多,共占据了11个项目。其次,“大平层+精装”成为新力量,包括重庆来福士广场、鹅岭峰(楼盘详情 楼盘点评 项目图库 价格走势)融创白象街(楼盘详情 楼盘点评 项目图库 价格走势)东原1891 (楼盘详情 楼盘点评 项目图库 价格走势)、中国铁建▪西派城、铂悦澜庭(楼盘详情 楼盘点评 项目图库 价格走势)等项目,占比数量约占40%左右。

名单之外,小编了解到,重庆鲁能也已尝试涉足成品住宅市场。8月中旬,即将收官的鲁能领秀城 (楼盘详情 楼盘点评 项目图库 价格走势)也表示会在最后一个住宅组团将推出带装修的高层新品;重庆鲁能中央公园项目也曾对媒体透露有意推出少量成品住宅。

“8线艺人”路在何方?重庆成品住宅发展的困与路

大渝网爆料台上网友吐槽精装房质量差 截图

成品住宅出路在哪?提升品质、实现定制还不够

与重庆成品住宅的不温不火相比,成品住宅正成为全国楼市的发展趋势。除了上述提到的多个省市相继出台“100%精装”政策,数据显示北京、上海、深圳、广州一线城市精装楼盘早已达50%以上。

综合目前的市场情况和行业背景,业内人士纷纷表示看好成品住宅在重庆的发展。“重庆精装已在起势,火正在燎原。”铭腾分析人士提出,当下重庆楼市改善性产品受追捧,政策调控之下房企正寻求新的增长点,成品住宅的发展迎来好时机。

资深业内人士张鑫则谈到,“尽管目前成品住宅市场上占比低,但是未来的发展空间很大”。他分析指出,在客群细分和结构调整的双重因素之下,高精尖人群的高改需求和客群年轻化带来的置业观念转变,将激化市场对成品住宅的接纳度;同时,在土地成本上涨的背景之下,为了提升产品的溢价能力,开发商也可能会在战略层面加大成品住宅的比例。”

那么,重庆成品住宅需要从哪些方面进行突破呢?铭腾分析人士认为,“房企应该引入完善的客研体系深入了解购房者需求,通过丰富精装方案、预留空间等人性化方式,打造个性化、定制化精装产品,提升购房者的接受度。”

张鑫则指出,“重庆购房者一直比较挑剔,成品住宅目前还处在历练期,想要抢夺市场份额不可能一蹴而就。开发企业只有不断在成品住宅的打造过程吸取经验、提高品质,建立交付后畅通的质保维护体系,减少购房群体的顾虑,才能逐渐地打开市场。”

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