小区频现物业纠纷业主权益如何维护

本土·业界甘肃经济日报苏叶2017-09-05 08:57

案例一:

由于对物业服务不满,合同期满后,兰州市安宁区阳光怡园小区业主委员会(以下简称阳光怡园业委会)召开业主大会,解聘了小区前期物业公司。但新的物业公司入驻小区时,遭到了前物业公司的阻拦,双方互不相让。阳光怡园业委会遂将原来的物业公司甘肃阳光物业管理有限责任公司(以下简称阳光物业)告上法庭。

案例二:

兰州市西固区一小区业主将车停放在小区大门外的马路边,物业每月每辆车收费150元。今年业主突然接到通知,业主车辆只能办理地下停车场的停车卡,每辆车每月收取300元,小区外的停车场则不再办理月卡,只实行计时收费。另外,孔家崖某小区原来环境优雅,但现在院子里所有的健身道都被划分成了停车位,小区里汽车停得满满当当。大家不仅失去了健身场地,而且安全隐患也非常突出。对此,业主们都表示不明白。

物业与业主之间的纠纷频繁发生,许多业主抱怨物业光收钱不干事,出问题了还维权无门。那么,业主和物业产生纠纷时,业主该如何拿起法律武器保障自己的权益?就此,记者采访了兰州市中级人民法院刘宝成法官和金城律师事务所许凯年律师。

物业自行提高收费标准于法无据

问:物业公司能否自行提高物业费标准?

刘法官:物业服务收费根据不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。保障性住房、房改房、国家规定的老旧住宅小区和前期物业服务收费实行政府指导价,其他类型的物业服务收费实行市场调节价。政府指导价的适用范围和收费标准由价格主管部门制定。市场调节价的物业服务收费标准应当在成本核算、公开公示、与业主充分协商的基础上,由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定,并报区(县)物价部门备案。

许律师:物业公司自行提高物业费标准不符合法律、法规规定。无论何种价格类型,均需“合同中约定”,价格作为合同的核心条款之一,其变更需要合同双方同意,未经合同相对方同意的单方变更不符合法律规定。

业主利益受损责任划分有讲究

问:业主个人直接利益受损,如发生小区停车被划、业主家中被盗等问题,物业公司应该承担什么样的责任?

刘法官:要结合业主与物业服务签订的具体物业服务合同来定。一、成立保管关系的必须由物业服务企业承担;二、只负责一般停放收费的由物业服务企业按照过错程度承担责任。业主家庭被盗主要看物业公司是否尽到了服务合同约定的安全监管义务,一般情况下不宜由物业服务企业承担责任!

许律师:由于安保义务系物业服务众多内容中的一项内容,只要安保义务没有尽到就应当承担全部责任的方法和做法是不可取的,而应将其限制在合理范围内并综合考虑。

物业“擅自行动”不被允许

问:物业只收费不服务,随意破坏绿地,改建、重建建筑物及其附属设施,业主该如何维权?

刘法官:绿地以及其他公共设施部分属于业主共有,对共有部分的用途等事项做重大改变或者管理权处分等事项应由业主共同决定,物业服务企业不得自行决定。如果物业服务企业侵害了业主权利,业主可以诉请法院排除妨害、恢复原状或赔偿损失。依据是物权法第76条。

许律师:依据《物业管理条例》第五十一条、第六十五条、第六十六条规定,不允许物业“擅自行动”。

问:小区公共设施出租盈利(如电梯间张贴广告的收益等)法律如何规定?

许律师:物业服务企业未经业主大会同意,擅自利用公共区域开展经营活动所获收益,业主委员会有权要求其在扣除合理成本后予以返还。

小区内停车应当交费

问:小区停车费是否该交,交多少该由谁决定?

许律师:如果停车场的车位是出租给业主的,业主交纳的费用是车位的使用费,该费用的标准由业主和建设单位在合同中具体约定。

如果买房时,将停车场的建设费用分摊到每个业主,则停车场的所有权应归全体业主共有,对于停车场的使用和收费标准由业主大会在管理规约中约定,但应优先满足业主的停车需要。停车场的收益应归全体业主共有,主要用于停车场的维修养护,也可按照业主大会的决定使用。

刘法官:小区内停车费应当交。停车所占部位属于业主共有部分。该部分费用理应归于业主共有、用于维护公共部分的修缮和管理。具体定价要分情况,有些地方实行政府指导价,有些地方实行市场调节价,还有些是二者兼具。但不论哪种情况,收取价格都要向业主公示。

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