租赁市场再迎红利 商圈公寓前景看好

经过地方政策的前期试水,这次由中央出台的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》最令人震撼的看点是:农村集体土地不用经过国家征地环节,直接进入了市场。也就是说,土地成本将大幅降低,对平抑未来的房价将产生重大影响。

这意味着楼市将发生巨大变化,不仅仅是“租售并举”,未来商品房、租赁住房和政策性住房将三分天下。由于建设“集体用地租赁住房”、国企运营的租赁住房、各类保障房,减少了政府来自土地的收益,所以商品房市场会显得更加重要,这是地方政府的重要财源。所以,商品房市场健康发展,是上述几种房子健康发展的基础,两者看似矛盾,其实相互依存。

未来房地产投资是一种“防御型投资”,主要用来抵御长期通胀,获得暴利越来越难,炒房变得越来越不明智。这给了适合长期投资的公寓类产品提供了很大的发展空间。

实际上,大多数人购买公寓,是将其作为一种理财工具来使用,看重的是其租金收益,在本地市场上,小户型公寓的投资理财能力受地段因素影响明显:观音桥商圈单间配套公寓租金在2500元/月左右,但是近观音桥商圈的黄泥磅单间配套公寓只能租到1800~2000元/月,到更远一点的人和,价格则降到1500元/月,而在渝北两路等地,一些单间配套公寓800元/月也乏人问津。

公寓市场受益 地段论考验投资成败

租金价格的高低,直接反应出公寓地段的优劣。

作为一种商务投资产品,周边的配套对公寓的价格和租金水平影响极大。10年前观音桥一套高层公寓的市场价格仅仅略高于人和的一套高层公寓,但十年后,房价和租金价格都不可同日而语,尤其非商圈的公寓,受市场价格波动很大,在市场低迷的时期,其价值也会贬值得更快。

业内人士表示:由于公寓使用客群受产业氛围影响大,核心商圈、商务区投资潜力更大。

按照市场规律,商务区的公寓产品作为承接区域居住功能的产品,拥有稳定的客源,一直深受市场追捧。在北京CBD、上海陆家嘴这些商务区,公寓租金高达数千元,是非常成熟的公寓投资区域。同样拥有商务区功能的解放碑,其公寓租赁市场需求旺盛。解放碑以中介工作表示,近年解放碑公寓非常吃香,一套公寓放出来半天就租出去了,非常火爆。

而依托商务集群效应,公寓的投资价值可以发挥到最大化。这就是商圈公寓的租金远远高于其他地区的原因所在。以解放碑为例,一室一厅的小户型公寓,租金可达3000元以上,这是其他地段都无法企及的租金水平,正是源于这里丰富的商务资源和商业环境,因此,投资商圈公寓成为广大投资者的共识。

打开方式多样 为商圈公寓提供更多价值空间

除了商务集群效应带动,商圈公寓自带的商业属性也为其提供了更广阔的的价值空间。

随着电商经济和消费升级带来的个性化市场细分,楼中店已经成为商圈公寓发展最快的一种“打开方式”:早年观音桥商圈茂业百货、红鼎商务公寓中兴起的服装店、婚庆店、私房菜馆、酒吧等一度成为观音桥商圈的一大特色;解放碑时代广场上的私房菜馆、精品服装店也是重庆楼中店经济活跃的象征;南坪万达公寓则成为微整形、美容店的聚集地;沙坪坝三峡广场上的公寓大楼各种桌游吧、服装店、DIY蛋糕店等活跃;杨家坪商圈各种培训机构、舞蹈工作室、婚庆工作室也在各个公寓里扎根。

实际上,在重庆各大商圈,楼中店早就作为商业的一种补充而存在,在寸土寸金的商圈,楼中店从“新兴商业模式”正变成一种商业常态,对商圈经济的补充作用明显,早已成为商圈经济发展的新力量。

商圈公寓由于其地理价值的优越性,提供的“打开方式”多样性,为其投资价值保驾护航。担纲杨家坪商圈提档升级大任的重庆中迪广场(楼盘详情 楼盘点评 项目图库 价格走势)拥有80万㎡的庞大建筑体量,不但为杨家坪商圈扩容,更是商圈新商务势力的代表:其35万平方米商务集群,包括2栋258米超高层地标5A写字楼、3栋150米超高层商务楼宇和1栋100米五星级酒店,不但填补了西区商务空白,更成为杨家坪商圈未来商业商务内核,带来优质高端客群。

好的地段带来庞大的人流,好的商业模式是吸引和留住消费者的制胜法宝。中迪广场自持的10万㎡欧洲城时尚中心规划8大主题业态,其中30%以上的品牌是首次进入重庆,将打造重庆第一家主题文创街区,将九龙坡人文历史资源融入街区设计中。此外,欧洲城还引进重庆首家VR电竞主题互动体验中心等,将体验型消费打造得更加淋漓尽致。

通过优质商业和商务资源加持,中迪广场商圈即将推出的公寓产品就非常瞩目。据悉中迪广场LOFT公寓将于9月开盘,SOHO公寓也将后续推出,很多投资者表示:这是抓紧政策风向进行固定投资的一大良机。

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