王健林潘石屹同时甩卖资产 房楼市要变天了?

本土·业界证券时报2017-07-17 09:11

这几天,房地产市场最大的新闻,要数万达集团将酒店和文化旅游项目以631.7亿元人民币出售给融创中国。万达为什么要将自己的“家底”出售?其中原委众说纷纭。但联系到潘石屹、李嘉诚纷纷抛售地产,一个信号其实已经非常明确了:房地产市场确实要“变天”了。

地产大佬争相甩卖

2017年7月10日上午,万达集团将旗下的13个文旅项目91%的股权和万达的76个酒店项目转手卖给了孙宏斌的融创中国,共收资金631.7亿元。其中,13个文旅项目91%的股权作价295.75亿元,76个万达酒店作价335.95亿元。针对此举,王健林说,转让这些项目能大幅降低万达商业的负债率并将企业向轻资产型转化。

与此同时,SOHO中国也在不断卖地。旗下光华路SOHO、凌空SOHO纷纷被卖出,董事长潘石屹说:“只有上海外滩SOHO和望京SOHO,是永远不能够销售的。”而对于华人地产大亨李嘉诚来说,甩卖地产项目也是接二连三。从2013年8月起,李嘉诚就陆续抛售内地投资性物业套现。李嘉诚的商业嗅觉早已被过往所验证,当一个行业的冬天来临时,他总是能提早出手,安全脱身。

这三位地产大佬甩卖地产物业的行为,给了市场无数的遐想:好端端的地产“印钞机”,为啥要卖了?难道行业要变天了?其实,中国的房地产市场,真的到了变天的时间段。这是与整个经济发展阶段紧密相连的。

从经济的驱动力来说,地方政府的财政收入一直以来大部分来自于土地财政,没了卖地收入,地方政府一下子就断了炊,这是地方政府绝不愿意看到的结局,也是多次房地产调控“上有政策、下有对策”的一大原因。同时,房地产行业牵涉到接近七八十个行业的发展,房地产行业不行,这些行业就受影响,从而影响到就业和社会稳定,这也是大家不愿意看到的。房地产投资旺,固定资产投资就旺,经济增长就有动力。房地产是国民经济发展的支柱性产业,就是这个道理。

从金融的角度来说,大大小小的房地产企业,大部分的资金来源都是银行信贷,银行的利润,很大一部分来自于地产企业的贷款。同时,围绕房地产行业的各种产业投资基金、信托产品等,都在围绕这个产业链滋润地活着。尽管房地产行业的调控这么多年来一阵紧过一阵,但大部分陷入了“空调”的怪圈。主要的原因,无非是两点:一是地方政府断不了土地财政这口奶;二是房地产行业也不能急速下滑,否则影响到经济的增长和银行信贷的质量。

从人口结构来说,随着人口增速下滑,居民对房地产居住的需求会下降,房地产的投资和投机属性越强,对经济稳定增长潜在的杀伤力就越强。部分三四线城市新楼盘空置率居高不下,一旦房地产的泡沫破灭,后果堪忧。

地产行业进入白银时代

但中国经济的增长,不可能永远主要依赖固定资产投资,否则,我们就在固定资产投资驱动经济增长这条老路上越走越远,而且固定资产投资对经济拉动的边际效应越来越弱,最后一定是经济增长的效率越来越低。当经济转型升级到了刻不容缓的时候,一定是房地产占国民经济比重越来越小的时候。当政府调整经济结构的决心越来越强大,经济发展的内在驱动力到了可以摆脱固定资产投资为主要驱动力的时候,就是房地产变天的时候到了。

眼下,中国经济的增长虽然还是离不开房地产这个行业,但互联网、高端制造业、消费电子等新兴行业对经济增长的作用越来越彰显,商业嗅觉敏感,善于揣摩政府意图的地产商们,一定会顺势而为,这就是李嘉诚、王健林、潘石屹等地产大佬甩卖旗下地产物业的重要原因。

从地产融资来看,监管单位已切断地产商主要融资来源,上海证交所提高地产商发债的门槛后,地产商就没有在上海证交所发债。2018年,地产行业还有279亿美元的债券到期,资金紧张由此可见一斑。一些负债率较高的地产企业提前甩卖旗下资产,也是为了应付即将到来的兑付危机。

可以断言,中国房地产行业的高暴利时代已经过去了,房地产从黄金时代正式进入到白银时代,从过去抢着拿地到目前企业之间股权兼并、资产重组,房地产行业进入到存量运营的时代。行业的集中度会不断提升,投资者买了房坐等升值的时代,可能真的一去不复返了。

从整体上来说,传统的房地产行业可能正在山顶,但这是否意味着房地产行业就没有机会了呢?显然不是!房地产行业的集中度会越来越高,即便到了今天,中国房地产行业的集中度相比美国等发达国家,还是比较低的,未来巨头型房地产企业的利润会越来越高,大量中小房地产企业会被收购兼并或者直接倒闭,那些不断做大做强的地产企业,投资机会还是不错的。以股票市场为例,随着行业集中度的提升,少数巨人型地产企业的投资机会不容小觑。与此同时,不少传统的房地产企业会谋求转型升级,比如房地产产业与文化、旅游、休闲、养老等行业的融合,也会衍生出不少投资机会。而且,在互联网时代,随着人工智能、大数据、与计算等新兴行业的发展,房地产的“分享”功能也许会超过“使用”功能,共享地产会不会成为一种新的业态?也未可知。

对于房地产行业来说,一个旧的时代渐行渐远,一个新的时代,即将到来。

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