重庆公寓市场存量约130万方 去化压力大

在住宅产品供应不足的情况下,投资者们将目光转向了以SOHO、LOFT为主的公寓市场。戴德梁行数据显示,今年前2个月,重庆公寓产品供应量为1.7万方,成交体量达到31.77万方。不过整体而言,重庆公寓产品市场存量达到130万方,市场存量依然较大。基于市场以往经验和今年的新变化、新政策,业内人士对公寓市场走向提出了不同看法。

公寓成交均价连续两月下滑

戴德梁行提供的数据显示, 2017年2月 SOHO 成交 4.88万方,成交价格 7397元/㎡,LOFT 成交2.83万平方米,成交价格8029元/㎡。环比1月,成交量纷纷下滑,其中SOHO下滑幅度达40%。

重庆公寓市场存量约130万方 去化压力大

(数据来源:戴德梁行)

而根据该机构提供的2014-2017年2月商务各业态成交占比和均价走势图来看,虽公寓产品在整个商务市场的成交占比呈现上升趋势,但公寓产品的成交均价近两个月呈现下跌趋势,其中loft环比1月,成交均价下降了1616元/㎡。

重庆公寓市场存量约130万方 去化压力大

与此同时,SOHO成交的主力户型在50㎡以下、LOFT成交的主力户型在60㎡以下,成交总价主要集中在40万以内,且公寓的主力消费人群是投资者。戴德梁行房地产顾问(重庆)有限公司总经理江冰河分析到,公寓产品的功能主要是投资、办公,仅有少部分“住宅性公寓”满足居住功能,但也不适合长期居住。

同时江冰河还指出核心地段的公寓产品表现一直不错,具备较强的投资属性。正合股份重庆公司副总经理卫妍也认为,具有公建住宅化实现居住功能的公寓、带有强势教育指标、具有商圈投资功能等优势的项目市场表现优秀。

正处于公寓蓄客阶段的江厦星光汇(楼盘详情 楼盘点评 项目图库 价格走势)营销人员指出,“从前期接待的客户来看,意向客户主要是为了投资、其次是办公”;鲁能九龙花园(楼盘详情 楼盘点评 项目图库 价格走势)即将推出的SOHO、LOFT产品具备“通气”、免试入读鲁能育才中学的优势,不仅受到投资客青睐,居住功能也被认可。

存量达130万方,去化压力大

从市场存量来看,截止2017年2月底,重庆SOHO产品的市场存量为90.22万方,环比增长2.4%,同比下降2.7%,去化周期为18个月。截止2017年2月底,重庆LOFT产品的市场存量为38.95万方,环比增长0.3%,同比下降12.6%,去化周期为14个月。这也就意味着,截止今年2月底,重庆市场的公寓存量达到约为130万方。

一位不愿具名的业内人士认为,因今年新批地块的商业指标没有以前重,今年公寓的供应预计会减少30%左右,且供应主要集中在商圈,其中解放碑商圈居多。但面对130方的公寓库存量,他认为公寓去化压力会很大:“公寓去化一直都是老大难问题”。在他看来,虽然现在因住宅供应量减少,导致少量客户分流到公寓市场,但整体来说,这类客群依然很少,因为没有必买的理由,很多人买了不知道可以干什么。

“从去化端看,每年LOFT成交量在40万方,SOHO在30万方,供需矛盾凸显,SOHO、LOFT的去化都存在明显压力。”正合股份重庆公司副总经理卫妍分析指出,公寓去化压力来自于三个方面,一是本身库存压力大;二是宏观经济下行导致实体经济疲软,拖累办公、投资市场低迷;三是因周边商务氛围不浓厚,或者是开发商为分解过剩商业商务体量的无奈之举,很多公寓项目在诞生之初就有些非依需而定。

不过,戴德梁行房地产顾问(重庆)有限公司总经理江冰河则表示“还不好判断”。他指出,“今年市场的公寓供应量数据还无法预估,无法准确地判断市场走向。”

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